Строительство может быть остановлено по причине

В этой главе мы кратко рассмотрим ситуацию, когда строительство здания, в которое вложены долевые инвестиции, остановлено. Далее проанализируем основные причины этого, а также уточним права инвестора и порядок его действий в подобной ситуации.

Остановка строительства может быть краткосрочной и долгосрочной. Если строительство остановлено на срок более шести месяцев, то остановка строительства признается долгосрочной. В этом случае заказчик работ при наличии перспективы возобновления в будущем работ должен в целях сохранения результата работ обеспечить консервацию объекта незавершенного строительства (далее — «ОНС») <181>.

<181> См.: часть 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.

Консервация ОНС — это комплекс действий по обеспечению сохранности результата работ на неопределенный период в условиях остановки строительства. Обычно консервацию ОНС выполняет подрядчик за отдельную плату по требованию заказчика работ. Порядок выполнения консервации ОНС регулируется законодательством РФ <182>.

<182> См.: Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802.

В период кризиса 2008 — 2009 годов на рынке недвижимости России остановка строительства зданий стала массовым явлением. Банки фактически прекратили финансирование строительных проектов. Долевые инвесторы, напуганные со стороны СМИ тревожными новостями о рынке новостроек, перестали вкладывать частные инвестиции в проекты застройщиков. В этих условиях остановка строек была неизбежна. Пожалуй, одной из наиболее распространенных причин остановки строительства является отсутствие у застройщика финансовых средств для продолжения строительства. Обычно подобное положение дел обусловлено любым из следующих факторов:

— прекращение финансирования со стороны банков и других кредиторов застройщика;

— ошибочная или недобросовестная финансовая политика самого застройщика при ведении дел фирмы;

— низкий уровень продаж и притока доходов от сбыта;

— существенный непрогнозируемый рост издержек по реализации проекта.

Любой из указанных выше факторов может повлечь так называемый кассовый разрыв для застройщика. При отказе или неспособности в этом случае акционеров застройщика компенсировать отрицательную разницу между доходами и расходами производство строительных работ неизбежно останавливается или замедляется. Часто причиной остановки работ могут быть неблагоприятные для производства работ климатические условия.

Другой причиной остановки строительства застройщиком может быть прекращение прав застройщика на застраиваемый земельный участок. Так, ведение застройки земли на праве аренды влечет определенные юридические риски. Аренда земли может быть досрочно прекращена по требованию арендодателя, если, например, нарушены обязательства по оплате арендной платы или допущены арендатором иные существенные нарушения договора аренды. В этой ситуации застройщик не имеет права продолжать строительство до тех пор, пока не восстановит свои права на строительную площадку.

Еще одна причина остановки строительства — прекращение действия разрешения на строительство (далее — «РНС»). РНС прекращается в случае утраты прав застройщика на застраиваемый земельный участок <183>, а также в случае истечения срока действия РНС при отсутствии факта продления срока действия РНС со стороны застройщика <184>.

<183> См.: часть 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

<184> См.: часть 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В этом случае застройщик также не вправе застраивать земельный участок. Такие действия могут повлечь административную <185> и уголовную <186> ответственность застройщика. Кроме того, возникают риски признания объекта строительства самовольной постройкой <187>.

<185> См.: часть 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

<186> См.: ст. 216 Уголовного кодекса РФ.

<187> См.: ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В результате ряда административных правонарушений на застройщика или подрядчика как на юридических лиц может быть наложено в качестве наказания административное приостановление деятельности <188>. По этой причине также строительство может быть остановлено. Правда, деятельность юридического лица приостанавливают на срок не более девяноста дней. То есть в этой ситуации консервации ОНС не потребуется.

<188> См.: Малютин Н. Административное приостановление деятельности: как защитить компанию // Юрисконсульт в строительстве. 2012. N 6.

Еще одна проблема, по которой может быть временно остановлено строительство, — утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства. В этом случае либо застройщику придется искать новых подрядчиков, либо прежние подрядчики должны вступить в новое СРО и получить новые допуски к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства.

Другая причина остановки строительства — нарушение контрагентами застройщика своих обязательств, в частности, срыв генеральным подрядчиком сроков строительства. В этой ситуации, если застройщик и генеральный подрядчик не смогут прийти к соглашению, застройщик вынужден будет менять генерального подрядчика. Это обычно длительный юридический, финансовый и технический процесс, который может занять несколько месяцев. Все это время работы на строительной площадке могут быть приостановлены по соглашению сторон договора генерального подряда.

Практически во всех указанных выше случаях долевой инвестор обычно не может ни юридически, ни физически повлиять на возобновление строительства. Застройщик имеет перед долевым инвестором обязательство передать ему построенное помещение в определенный срок, не более того. Инвестор не имеет право по закону и по условиям договора вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Таким образом, в подавляющем большинстве случаев единственное, что вправе сделать долевой инвестор в ситуации остановки строительства, — это фиксировать факт остановки строительства доступными техническими средствами (фото и видеосъемка) и направлять запросы в различные инстанции с целью выяснения причин остановки строительства и сроков возобновления строительства.

Вполне разумно наблюдать за объектом своих капитальных вложений, быть в курсе текущей ситуации на строительной площадке — это нормальная практика. По результатам наблюдений долевой инвестор вправе обратиться к застройщику официально за разъяснением ситуации, выяснением причин остановки строительства. Если от застройщика не удается получить вразумительных ответов, придется заниматься самостоятельным сбором информации.

Проверить сохранение прав застройщика на строительную площадку можно путем обращения в Росреестр РФ за выпиской из ЕГРП, а также за счет мониторинга судебных споров на сайтах судов или путем официального запроса к арендодателю (если заключался договор аренды).

Информацию о сохранении в силе РНС можно получить путем запроса в орган власти, выдавший РНС застройщику. Информацию о прекращении допусков СРО можно получить в саморегулируемой организации (СРО), членом которой является застройщик или производитель работ на строительной площадке путем официального письменного запроса или через Интернет. Наличие судебных споров с участием застройщика, которые могут ухудшить его финансовое положение или помешать строительству, можно проверить путем анализа судебной информации на сайтах судов в Интернет <189>. Важно оценить, насколько остановка строительства повлияет на ввод здания в эксплуатацию к намеченному сроку, а также на срок передачи помещения долевому инвестору. На случай существенной остановки строительства рекомендуется включать в договоры с застройщиком условие о праве инвестора расторгнуть договор и получить назад свои вложенные инвестиции.

<189> https://ras.arbitr.ru/

В противном случае долевому инвестору при отказе застройщика от возврата денег придется ждать истечения срока исполнения обязательства по передаче помещения долевому инвестору, которое предусмотрено в договоре с застройщиком.

Согласно договору подряда на строительство  Подрядчик  должен в установленный  срок построить объект или выполнить  монтажные работы и сдать их.  Заказчик же обязан создать  необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить оговоренную цену, согласно первого пункта  696-й статьи Гражданского Кодекса.

Оплата работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке,установленом законодательством и договором подряда (ст. 701 ГК).

Подрядчик имеет право не приступать или приостановить выполнение начатых, если заказчик не исполняет свои  обязательства, в том числе не платит аванс  часть 6  пункта 28 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совмина от 15.09.1998 № 1450.

Приостановлением строительства считается временное прекращение выполнения строительных работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, которое не влечет за собой обязательного расторжения договора строительного подряда (п. 1 ст. 62 Закона от 5.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», далее – Закон № 300-З).

Приостановление строительства может осуществляться по решению:

– органов государственного строительного надзора, иных государственных органов – в случаях, установленных законодательством;

– подрядчика, если  дальнейшее выполнение строительных работ в течение более одного месяца по причинам  отсутствия строительных материалов и оборудования, поставляемых заказчиком, либо отсутствия оплаты заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда;

– заказчика, застройщика – в случае намерения законсервировать объект или прекратить дальнейшее строительство, а также выявления в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности объекта строительства.

По законодательству приостановление строительства может осуществляться иными лицами.

Согласно ТКП 45-1.03-122 в ходе строительства объекта допускается принимать решение о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, а при необходимости – о консервации объектов. При этом комиссия в составе заказчика, подрядчика и уполномоченного представителя проектной организации, осуществляющей авторский надзор за строительством, обязана оформить акт установления даты приостановления строительства по форме.

Таким образом, неоплата заказчиком выполненных работ в сроки, определенные договором строительного подряда, является основанием для приостановки выполнения строительных работ.