Причины по которым не могут быть установлены права на недвижимость

Почему могут отказать в госрегистрации

Что такое отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и как обывателю разобраться в тонкостях регистрационной деятельности?

Во-первых, орган государственной регистрации прав в процессе своей деятельности при осуществлении регистрации прав обязан принять решение по каждому поступившему на регистрацию заявлению. Каким может быть решение регистратора?

В своем большинстве принимаются решения о проведении регистрации. Так, за истекший период 2016 года в отношении объектов недвижимости Омского района было принято 27985 положительных решений о проведении регистрации.

Может быть принято решение о прекращении регистрации в тех случаях, когда заявители в процессе регистрации, но до принятия решения регистратором, представили заявления о ее прекращении, то есть самостоятельно отказываются от проведения регистрации по сделке. Подобные случаи возникают, когда после подписания договора у сторон изменились обстоятельства либо имеются неустранимые в процессе регистрации недостатки, но такие решения составляют только 2,3 процента от общего количества принятых решений.

Еще одна категория принятых регистратором решений — возврат документов без рассмотрения, составляющая всего 0,5 процента от всех заявлений, принятых на регистрацию. Данное решение принимается в случаях отказа в осуществлении кадастрового учета, а также при отсутствии информации об уплате государственной пошлины (п. 5 ст. 13 и п. 4 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

Во-вторых, не нужно путать отказ в регистрации с отказом в приеме документов, так как на стадии приема документов решение об отказе в регистрации не может быть принято специалистом, который осуществляет прием пакета документов для проведения регистрации. Решение об отказе в регистрации принимается только государственным регистратором и только после проведения правовой экспертизы всех, представленных заявителем, документов и принятия мер для устранения недостатков, препятствующих проведению государственной регистрации. А отказать в приеме документов может специалист, осуществляющий прием, в одном случае — когда в документах имеются подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные в них исправления, либо документ исполнен карандашом, имеет серьезные повреждения, не позволяющие истолковать его содержание (п. 3 ст. 18 Закона о регистрации).

Остановим внимание на основаниях принятых решений об отказе в государственной регистрации и проанализируем причины таких отказов, поскольку при обращении за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество любой гражданин либо юридическое лицо не застрахованы от ситуации, когда имеющиеся недостатки, препятствующие регистрации, влекут за собой решение об отказе в государственной регистрации. Данная категория принятых решений составляет около 2 процентов от общего количества зарегистрированных прав, ограничений, сделок.

Основания для отказа в регистрации предусмотрены статьей 20 Закона о регистрации. Вроде бы достаточно просто принять решение, определив, имеются ли основания для отказа в регистрации, указанные в законе. Однако ситуации бывают разные, и регистратор должен дать оценку не только всем документам, которые представлены для регистрации, но и предусмотреть последствия принятого им решения, в том числе его обоснованность и возможность обжалования решения в судебном порядке.

Первое основание для отказа. Оно звучит так: «Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав». Как правило, по данному основанию очень редко принимаются решения об отказе, в текущем году их было три, поскольку это как раз те случаи, когда регистрация не предусмотрена законодательством. Если буквально трактовать данную формулировку, то можно сделать вывод о том, что речь идет о различных видах прав на недвижимость, которые делятся на подлежащие регистрации и не подлежащие таковой, а также случаи обращения за регистрацией права на объект, который не относится к недвижимому имуществу.

Следующее основание: «С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо». Оно является уже более распространенным и обоснованно в тех ситуациях, когда отсутствуют полномочия у представителей для совершения конкретных регистрационных действий. Были случаи, когда представитель обратился за регистрацией, представляя интересы своего доверителя, однако доверенность на момент обращения уже отменена доверителем. По данному основанию также принимаются решения об отказе, когда имеется ошибка в правоустанавливающих документах правообладателя, не позволяющая достоверно определить принадлежность данного правоустанавливающего документа лицу, обратившемуся за регистрацией. Это может быть неправильное написание фамилии, имени и отчества, либо допущены исправления в документе, которые не оговорены надлежащим образом. И в этом случае граждане только в судебном порядке могут установить факт принадлежности правоустанавливающего документа.

А вот, пожалуй, наиболее распространенное и самое ёмкое основание для отказа в регистрации: «Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства». Какие же случаи подпадают под данное основание? В общей массе отказов в регистрации отказы по этому основанию составляют 30 процентов. Очевидно, что несоответствие документов закону по форме и их несоответствие по содержанию, являются разными основаниями для отказа. В практике регистрации это означает, что в отказе должно быть четко указано, по форме или по содержанию документы не соответствуют закону (разумеется, возможны случаи несоответствия и по форме, и по содержанию одновременно).

Читайте также:  Причины плохого отхождения мочи

В каких же случаях принимается решение с основанием отказа, связанным с нарушением формы документов? Так, для регистрации может быть представлен документ, составленный в другом государстве, но не легализованный (отсутствует апостиль), не соблюдена установленная законодательством для отдельных видов сделок нотариальная форма договора, тоже самое относится к необходимости нотариального удостоверения доверенностей на осуществление регистрационных действий.

Теперь обратим внимание на нарушение требований к содержанию документов как основанию отказа в регистрации.

Требования к содержанию можно разделить на две группы. Первая — относится к сведениям, которые в обязательном порядке должны содержаться в правоустанавливающих документах. Эти требования содержатся в ст. 18 Закона о регистрации и Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, правоустанавливающие документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, должны включать наименования юридических лиц без сокращения, с указанием их мест нахождения, а также полностью написанные фамилии, имена, отчества и адреса мест жительства физических лиц. Вторая группа — это основания, которые предусмотрены законодательством, но не соблюдены заявителями. К ним можно отнести: несоблюдение преимущественного права покупки; несоблюдение норм, устанавливающих ограничения, в случае отчуждения земель сельскохозяйственного назначения; отсутствие сведений в договорах об имеющихся ограничениях (обременениях), ненадлежащий правоустанавливающий документ (выписка из похозяйственной книги, декларация об объекте).

Отдельным основанием, и, зачастую, применяемым одновременно с предыдущим, является основание, сформулированное следующим образом: «Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя». Это основание, как и предыдущее, является распространенным и значительным по количеству, так как составляет 50 процентов от общего количества отказов. В основном не представляются: правоустанавливающие документы; документы о предоставлении земельных участков для создания объектов недвижимости; заявления о государственной регистрации первичного права продавцов о ранее возникшем праве; документы, подтверждающие права собственности продавцов; нотариально удостоверенные согласия супругов; документы об отказе от права преимущественной покупки. В настоящее время появились случаи, когда приняты решения об отказе в регистрации по причине отказа родителей от исполнения обязательств по оформлению прав на несовершеннолетних детей при использовании средств материнского капитала. Имеются решения об отказе в связи с продажей доли постороннему лицу по землям сельскохозяйственного назначения. Новое для данного основания в текущее время — не представляются документы, подтверждающие законность перепланировки либо реконструкции объекта недвижимости. Также регистраторы вынуждены принимать решения об отказе по проблемным объектам долевого строительства, в связи с отсутствием документов для осуществления регистрации прав участников долевого строительства, например, по дому 2 мкр. Врубелево, В 2016 году регистраторами тщательно проверялись распорядительные акты органов местного самоуправления поселений и муниципального района по предоставлению земельных участков, в отделе была налажена работа по взаимодействию с земельными инспекторами Омского района, результатом которой явились 38 решений об отказе в регистрации.

Следующее основание для отказа в регистрации: «Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания». В 2016 году это основание применялось в двух случаях нарушения норм земельного законодательства, когда распоряжения сельских поселений были признаны недействительными в результате проверок и отменены.

Рассмотрим еще одно основание отказа, вытекающее из ст. 20 Закона о регистрации: «Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества». Только в одном случае в 2016 году данное основание являлось причиной отказа в регистрации. Но под это основание подпадают и другие случаи. Термин «не уполномоченный» говорит, прежде всего, о том, что речь идет о лице, которое само не является правообладателем и не имеет полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку правомерности распоряжения соответствующим правом.

Следующее основание для отказа: «Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий». Данная норма ориентирует регистратора на то, что в правоустанавливающем документе право на объект недвижимости должно быть описано в том состоянии, в котором оно находится на момент составления документа, т.е. со всеми ограничениями и обременениями, зарегистрированными в ЕГРП. На практике имеется только один отказ в регистрации по данному основанию, поскольку заявители заинтересованы в проведении регистрации и принимают все меры для устранения данного основания в процессе проведения правовой экспертизы.

Еще одно основание: «Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества». Оно тоже является достаточно редким. На практике текущего года во всех случаях заявителями являлись физические лица, желающие оформить права на созданные объекты, однако права на земельный участок у них отсутствовали в связи с истечением срока действия договора аренды.

Основание «Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя» используется для принятия решения об отказе в регистрации нечасто. Данное основание прописано четко и не позволяет его расширительно толковать, соответственно применяется только в указанных случаях.

Читайте также:  Какие факторы могут быть причиной разъюстировки радарного датчика асс

Следующее основание: «Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами» применяется в случаях, когда правообладатель обратился за регистрацией, а аренда или ипотека уже погашены ранее, либо решением суда правоустанавливающий документ признан недействительным. Бывает, что заявители обращаются с заявлением об отказе от права собственности на земельный участок, однако они уже не являются правообладателями ввиду того, что ранее распорядились объектом.

Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в государственном кадастре недвижимости. По данному основанию отказывается в тех случаях, когда объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет, но нужно отметить, что на сегодняшний день данная причина не является неустранимой, и решений по данному основанию принято не более десяти.

«Ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе» — это основание было использовано только в одном отказе в регистрации прав по заявлению муниципального образования.

«В государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем» — еще одно основание для принятия решения об отказе в регистрации, которое предусмотрено законом, однако практика по которому в Омском районе отсутствует.

Итак, законом четко определены основания для принятия регистратором решения об отказе в регистрации. Вместе с тем, следует отметить, что со стороны регистратора принимаются все меры, направленные на устранение недостатков, препятствующих проведению государственной регистрации. Как показывает практика работы и анализ принятых решений об отказе в регистрации, количество отказов — это не показатель работы регистрирующего органа, а прежде всего результат недоработки документов, которые готовятся для оформления юристами, представителями, кадастровыми инженерами, органами местного самоуправления и специалистами других органов. Скажем в дополнение, можно было бы вполне избежать принятия решений об отказе в регистрации нескольких десятков объектов, если бы до момента межевания, постановки на кадастровый учет объектов и подачи документов на регистрацию был бы проверен факт о принадлежности объекта.

И в завершение. Сообщение об отказе подписывается регистратором и направляется заявителю в течение пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления.

В случае отказа в государственной регистрации государственная пошлина заявителю не возвращаются. После отказа в государственной регистрации заявитель имеет право на повторное обращение за регистрацией после устранения причин, вызвавших отказ в государственной регистрации, либо обращается в суд. Количество повторных обращений после устранения нарушений законом не регламентировано. Пошлина каждый раз оплачивается заново. Новое обращение имеет смысл только в том случае, если допущенное нарушение устранено.

В зависимости от ситуации в судебных инстанциях можно обжаловать отказ в государственной регистрации или подать иск о признании права в случаях, когда замечания, указанные в сообщении об отказе, устранить невозможно в силу объективных причин.

Если отказ в регистрации суд признает необоснованным и в его решении указано на необходимость провести регистрацию, то регистрация будет осуществляться без заявления, на основании решения суда и ранее поданных документов. В течение 3 дней после поступления решения суда в регистрирующий орган должностное лицо обязано уведомить об этом заявителя и известить о сроках совершения регистрационных действий.

В 2016 году в практике работы Омского отдела судебных решений о признании отказов в регистрации необоснованными принято не было.

Динара Галиаскарова,

начальник Омского отдела

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник

Основные причины приостановления государственной регистрации права собственности

Поделиться:

29.01.2021

Права на недвижимое имущество, независимо от его статуса: жилое оно, подсобное, коммерческое или это земельный участок, должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Росреестре. В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч.5 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако на пути регистрации приобретенной недвижимости могут возникать препятствия.

Читайте также:  Причины плохой мочи у детей

Причины приостановления регламентированы статьей 26. Закона о регистрации «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав».

Можно выделить 8 наиболее часто встречающихся причин по которым регистратор производит приостановку регистрации недвижимости.

Подача неполного пакета документов

Это наиболее частая причина принятия решения о приостановке регистрации. Даже если в подаваемом вами пакете бумаг не хватает важных документов, пакет все равно примут, установив при этом срок, в который нужно донести недостающие бумаги. Чаще всего в пакете не хватает согласия органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние, отказа от преимущественного права выкупа доли другими собственниками недвижимости, находящейся в общей собственности, согласие супруга или супруги продавца на заключение сделки.

Специалист МФЦ обязан принять документы независимо от полноты установленного пакета. Решение о том, все ли документы в наличии примет регистратор. В ряде случаев он имеет право потребовать предоставить документы не входящие в их стандартный список. Обычно дополнительно требуют бумаги устанавливающие права собственности продавца. Например, если в документах на право владения и паспорте указаны разные фамилии, потребуют свидетельство о браке. Обнаружение в поданных документах ошибок Неправильное написание в договорах фамилии имени или отчества участника сделки, адреса объекта недвижимости или его площади и другие ошибки приведут к тому, что регистрация будет приостановлена. Иногда к таким последствиям приводят изменения в законодательстве, когда из классификатора исключены определенные наименования объектов, а договор был заключен раньше. Если в договоре купли-продажи недвижимости обнаружены ошибки его придется переделывать.

Двойная продажа

Чаще всего мошенники используют схему с МФЦ, документы поданные туда поступают в Росреестр примерно за сутки, за это время производится еще одна или несколько продаж объекта. Понятно, что когда этот факт становится известен регистратору регистрация прав приостанавливается и следуют длительные разбирательства, иногда мошенников удается осудить, но вернуть уплаченные деньги очень сложно.

Обратите внимание! Чтобы не быть обманутым привлекайте к сделкам с недвижимостью квалифицированных юристов. Приостановка по инициативе одной из сторон сделки Любая из сторон вправе прервать сделку и написать заявление на остановку регистрации. Обосновывать свое решение документами при этом не требуется. По понятным причинам чаще всего такое заявление подает продавец. Регистратор приостанавливает дело на 1 месяц и извещает покупателя. Если других заявлений не поступает в течение месяца, выносится решение об отказе в регистрации. Если причина заявления в невыполнении покупателем договорных обязательств, есть шанс их выполнить и окончить регистрацию. В противном случае скорее всего придется разбираться в суде.

Судебные разбирательства в отношении объекта

Если объект находится под обременениями отчуждать его нельзя. Поэтому при заключении сделки обычно предоставляется выписка из ЕГРП об отсутствии таких обременений, однако они могут быть наложены в процессе регистрации прав. Например, вы купили квартиру в понедельник и сдали документы в Росреестр, а во вторник суд наложил на нее арест. Оформление прав занимает 10 дней и судебное решение успевает попасть к регистратору. Регистрация приостанавливается. При покупке недвижимости важно убедиться не только в отсутствии наложенных на нее обременений, но и в отсутствии судебных разбирательств относительно нее.

Запрет на совершение сделок с недвижимостью без участия владельца при продаже по доверенности.

Это еще одна из мошеннических схем. Владелец устанавливает, что недвижимость может продавать только лично, и при этом выдает генеральную доверенность на объект. О том, что такая незаконная сделка совершенна государственные органы и нотариусы узнают только после того, как документы попали к регистратору.

Смерть продавца

Если продавец умирает раньше, чем регистрация сделки проведена, квартира переходит к наследникам. Вопрос о том, кто и как вернет покупателю уплаченные деньги остается при этом открытым. Не оплата или неверная оплата за совершение регистрационных действий Документ об оплате госпошлины в пакет документов сейчас не входит и эту информацию регистратор проверяет сам. Если деньги не поступили, то регистрацию приостановят.

Причины, по которым это произошло, а их может быть много, от неверно указанных реквизитов, до того, что банк через который вы перечисляли средства обанкротился, вам придется устанавливать и устранять лично. Это только наиболее частые причины, по которым происходит приостановка процесса. Всего ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ содержит 55 оснований для приостановки регистрации прав на недвижимость, узнайте об этом на нашем сайте подробнее. В связи с широким распространением приобретения жилья по ипотеке, сообщим, что приостановка регистрации в этом случае происходит, если: в поданных документах отсутствует договор ипотеки и необходимое количество его копий; сам договор, закладная или другие прилагаемые документы составлены с нарушениями требований законодательства; может быть принято такое решение и при необходимости проверки подлинности представленных бумаг. В случае оформления ипотеки приостановка регистрации сделки по инициативе одной из ее сторон не возможна. Максимальный срок приостановки — 1 месяц. Обратите внимание! Приостановка регистрации не всегда означает, что вам в ней откажут. Необходимо срочно выяснить причины, и предпринять меры по их устранению.

Источник