Причинами задержки сроков строительства могут быть

Задержка строительства, долгострой как главный риск договора ДДУ. Основные риски в долевом строительстве и как их снизить?

Несмотря на законы, принятые для защиты прав дольщиков, полностью избежать рисков не получиться. Существует много обстоятельств, которые не зависят ни от дольщика, ни от самого застройщика. Однако вы можете застраховать свои риски и если не сможете, по каким-либо обстоятельствам получить квартиру, получите вложенные средства обратно.

Предлагаем ознакомиться с наиболее часто встречающимися рисками долевого строительства в рамках юридической консультации по телефону или в офисе Законного Права в Санкт-Петербурге.

+7-921-904-34-26 консультация юриста в СПб, при задержке строительства!

Задержка окончания строительства

Как формулируется риск – возведение дома происходит низкими темпами, в результате чего срок сдачи объекта в эксплуатацию задерживается на полгода и более.

Основные причины задержки строительства:

1. Одна из основных причин задержки строительства – отсутствие у застройщика в нужном количестве финансирования. Как правило, это случается из-за неправильного финансового планирования. Строительная компания не желает тратить свои средства и пытается завершить строительство полностью на вложенный капитал дольщиков. Рассчитывая на то, что продажи пойдут хорошо застройщик тратит полученные деньги (предполагаемую прибыль) на свои нужды – финансирование другие проектов и т. п. Однако изменения в экономической ситуации, падение спроса, рост цен на стройматериалы и в результате строительной компании не хватает денег, чтобы завершить проект;
2. Часть средств, полученных от дольщиков, уходит на достройку других объектов. Застройщик надеется на вырученные средства от постройки и продажи других домов, начать строительство этого дома. Но снижение спроса на недвижимость, а также падение цен приводит к тому, что компания сталкивается с проблемой нехватки финансов, и в результате происходит серьезная задержка строительства;
3. Подрядчики (поставщики, инжиниринговые компании, нанятые для прокладки коммуникаций и т. п.) своевременно не выполняют свои обязательства и в результате приходится искать других партнеров, что занимает определенное время и сказывается на темпах строительства;
4. Застройщик рассчитывается с подрядчиками квартирами. Однако из-за падения спроса, подрядная организация не может их продать и, соответственно, исполнить свои обязательства по отгрузке стройматериалов. Как результат – задержка строительства;
5. В договоре не указан срок сдачи объекта – застройщик снял с себя часть обязательств. Вместо указываться только плановый срок, однако он не обязывает строителей его придерживаться. В результате застройщик не ответственен за срыв сроков.

Последнего риска можно полностью избежать, если включить пункт, обязывающий застройщика окончить строительные работы и подключить здание к инженерным коммуникациям до определенного срока.

При приобретении квартиры через инвестора или подрядчика, то нужно проследить, чтобы в договоре также был указан срок, не позже которой вы получите свою квартиру. Желательно указать ответственность (конкретный размер неустойки за определенный просроченный период), которую понесет застройщик, если своевременно не сдаст объект.

Худший вариант для дольщика – расторжение местными органами самоуправления договора с застройщиком и передача объекта другой строительной компании. При таких обстоятельствах, обычно, дольщикам приходится доплачивать крупную сумму, чтобы получить квартиру.

Такой риск можно минимизировать, если законом будет запрещено органам местного самоуправления запретить выполнять действия по передаче объекта пока новый застройщик не выполнить обязательства перед дольщиками: предоставить дольщикам квартиры, за которые они уплатили средства либо возвратить дольщикам рыночную цену недвижимости.

+7-921-904-34-26 Бесплатная консультация юриста в СПб, при задержке окончания строительства!

Непредусмотренная договором доплата

В 5-10% дольщикам поступает требования от застройщиков доплатить средства, непредусмотренные в договоре. Проблема встречается обычно, если в договоре не указано, во сколько обходится строительство одного квадратного метра. В результате застройщики требуют доплату за работы, не относящиеся к возведению дома.

Непредусмотренной доплаты вы сможете избежать, если еще на этапе выбора застройщика и заключения договора долевого строительства обратитесь за помощью к опытному юристу.

В договоре важно указывать, что цена одного квадратного метра установлена исходя из расчета всех затрат: оплаты земельного участка, возведения коробки, ее черновой отделки, подключения к коммуникациям, благоустройства территории и ввода в эксплуатацию. Также нужно включить отдельный пункт, который бы подтвердил, что сумма, внесенная дольщиком, достаточна для регистрации права собственности.

Основные причины, по которым застройщики требуют доплаты

Обычно застройщики требуют доплату по затянувшимся объектам строительства. Например, застройщик планировал закончить строительство за два года, и исходя из динамики роста цен рассчитал конечную стоимость. Но возведение дома продлилось на пять или даже больше лет. За это время рынок недвижимости кардинально поменялся, стоимость квартир, строительных материалов, зарплаты, ГСМ – цена на все это значительно выросла. Вполне возможно, что застройщик понес убытки.

Однако часто застройщик требует доплаты без веских оснований с целью увеличения прибыли.

+7-921-904-34-26 консультация юриста в СПб, при задержке строительства!

Выяснить истину можно только одним способов – потребовать от застройщика обоснования доплаты. Поскольку дольщик является прямым участником строительства (инвестором), подрядчик обязан ему предоставить все проектную и сметную документацию. После этого события могут развиваться по одному из следующих сценариев:

1. Если дом уже построен, то дольщик имеет огромные шансы, при условии, что договор составлен правильно, получить квартиру без доплаты.
2. Все значительно сложнее, если строительство еще не завершено. Застройщик может потребовать доплаты под угрозой, что он не завершить дом и неизвестно, кто его завершит. При таких обстоятельствах, вероятнее всего, придется доплачивать. Ведь остановка строительства может привести к тому, что ваши активы будут заморожены надолго. Даже если будет найден новый подрядчик и инвестор, которые завершат строительство, случается такое довольно редко и не исключает возможности, что вам все равно придется доплачивать.

Но если вы соглашаетесь на доплату, то может возникнуть спор относительно суммы. Застройщики часто для получения дополнительной выгоды и зная, что все дольщики не связанные между собой, может устанавливать значительно большую, чем требуется для окончания строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию. Решить проблему и отстоять свои интересы дольщики могут одним способом – объединиться и заказать независимую экспертизу, которая определит и назовет окончательную сумму, необходимую для завершения строительства. При коллективном взаимодействии дольщикам значительно легче отстоять свои интересы перед застройщиком.

Невозможно расторгнуть договор долевого строительства

При подписании Договора ДДУ нужно особое внимание уделить пункту «Условия расторжения ДДУ». Весь механизм нужно детально расписать: причины разрыва договора, по инициативе какой и сторон, как должен происходить процесс, срок возвращения денег и т. п.

Обычно условия разрыва контракта написаны обобщенно – указывается лишь то, что расторжение договора происходит при подписании соглашения о расторжении.

Представьте ситуацию. После подписания договора прошло уже определенное время, а застройщик не сдает дом в срок или вообще еще не начал его строительство. Вы решили расторгнуть договор, чтобы возвратить оплаченные средства, но в строительной компании его не подписывают, соответственно, вам никто не возвращает деньги.

Ситуация будет еще хуже, если в договоре не нет пункта о сроках возврата средств или сказано, что деньги будут возращены после того, как застройщик реализует предназначенную для вас квартиру. При таких обстоятельствах, даже если вы добьетесь подписания соглашения о разрыве договора, нет гарантий что вы получите деньги. В компании будут просто вам будут просто предлагать прийти позже, так как сейчас денег нет.

Чтобы обезопасить себя от приведенных выше ситуаций, при выборе застройщика и до подписания договора долевого строительства, обратитесь к юристам по недвижимости. Четкое указание оснований для разрыва договора, а также сроков, в которые компания должна возвратить вам деньги.

Проблемы с регистрацией права собственности

Нередки случаи, когда возникают трудности при регистрации права собственности на объект долевого участия. Основные причины:

1. Застройщик не выполнил инвестиционные условия;
2. Застройщик не подал документацию (или документация подготовлена с ошибками) в ГУ ФРС.

Обычно проблемы с регистрацией права собственности приходится решить в суде. Но не стоит сильно волноваться. Если вы обратились к юристу, и все документы у вас в порядке (договор купли-продажи, квитанции, подтверждающие уплату средств и акт приема-передачи), не возникнет никаких сложностей, и вы в короткие сроки сможете вступить в законные права владения недвижимостью. Идеально, если вы еще и застраховали свою сделку, тогда и страховщики будут содействовать, чтобы вы получили квартиру в собственность.

Двойные продажи

С ужесточением законодательства в данной области двойные продажи практически не встречаются. Риск обычно возникает кода вы приобретаете недвижимость не напрямую, у застройщика, а, например, у подрядчика (поставщика стройматериалов). Возможна ситуация, что застройщик разрывает договор с подрядчиком, который не выполнил свои обязательства. В результате дольщик теряет и уже уплаченные средства, и право на квартиру.

Наши юристы помогут избежать таких ситуаций и защитят ваши права, если подобное произошло. Чтобы минимизировать риск при покупке недвижимости у подрядчика, нужно проверить, выполнил ли подрядчик свои обязательства – об этом могут свидетельствовать акты приема-передачи и т. п.

Также нужно обязательно зарегистрировать договор долевого строительства в государственных органах – в таком случае вы исключите риск многократно перепродажи квартиры.

Защитите себя от нечестных застройщиков!

Как показывает практика, часто в договор долевого строительства не включены пункты об обязательствах застройщика и ответственности за их неисполнение. Такой договор защищает интересы застройщика.

Если же вы хотите обезопасить себя от потери денег, от доплат, от получения недвижимости ненадлежащего качества – обратитесь к профессиональным юристам. Ничего не подписывайте, не зная, на что вы соглашаетесь.

Наши специалисты по недвижимости и жилищному праву детально изучат договор. Мы поможем вам отстоять ваши интересы через включение в договор тех или иных пунктов, урегулируем спор с застройщиком в досудебном и на самом суде с застройщиком.

+7-921-904-34-26 консультация юриста в СПб, при задержке строительства!