По какой причине могут приостановить сделку купля продажа
Содержание статьи
Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру
Последнее обновление: 27.01.2020
Вопрос:
В каких случаях Росреестр может приостановить регистрацию права (или перехода права) собственности на недвижимость? Когда могут отказать в регистрации? Чем это грозит участникам сделок купли-продажи квартир?
Ответ:
Наверное, каждый знает, что сделка купли-продажи недвижимости считается завершенной только после ее государственной регистрации. Точнее, регистрируется переход права собственности по договору купли-продажи от Продавца к Покупателю.
Но бывает и так, что после подачи документов (например, по сделке купли-продажи квартиры) в Росреестр, регистратор вдруг приостанавливает процесс регистрации прав. Такое право дано ему законом (ФЗ-218, от 13 июля 2015 года).
В этом же законе перечислены основания, по которым регистратор может приостановить процесс регистрации, и даже вовсе в ней отказать. Что же может натолкнуть его на такое хитроумное действие? Сейчас поясним.
Основания для приостановления государственной регистрации прав
Закон дает исчерпывающий перечень оснований для приостановки процесса регистрации прав. В частности, они касаются как регистрации покупки-продажи квартиры на вторичном рынке, так и регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке.
Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество (квартиру) может произойти по решению регистратора по следующим основаниям:
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- не представлены все документы, необходимые для регистрации;
- представленные документы не являются подлинными, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
- форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ (например, отсутствует какое-нибудь существенное условие Договора купли-продажи квартиры);
- регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (например, ему не пришел ответ от ФНС, ФМС или от нотариальной палаты);
- отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью там, где такое согласие необходимо (например, согласие супруга на продажу квартиры, или согласие банка-кредитора при ипотечной сделке);
- существует судебный спор в отношении прав на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки;
- на объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий (например, запрет отчуждения);
- при продаже доли в праве общей долевой собственности, отсутствует отказ остальных участников долевой собственности от покупки этой доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
- при регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке, выясняется, что компания-застройщик не произвела положенные отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства;
- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных на регистрацию документах, и сведениями, содержащимися в едином реестре недвижимости (например, не совпадает площадь квартиры по документам, и по данным ЕГРН).
Кроме того, регистрация может быть также приостановлена по решению суда..
Это наиболее вероятные причины, по которым регистрацию документов в Росреестре могут притормозить. Полный перечень оснований для приостановления процесса регистрации прав по сделкам с недвижимостью состоит из 55 пунктов, которые перечислены в подпунктах 1-55, пункта 1, статьи 26, ФЗ-218 от 13.07.2015.
Кстати, по этим же основаниям приостанавливается не только процесс регистрации прав собственности, но и процесс постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.
А чтобы участники сделки купли-продажи квартиры (например) были в курсе того, что регистрацию их сделки притормозили, Росреестр обязан направить им уведомление о приостановлении регистрации прав собственности, с указанием всех причин, по которым эта приостановка произошла (п.5, ст.29, ФЗ-218).
Как именно (каким способом, в каком виде) это уведомление будет отправлено участникам сделки, лучше уточнять непосредственно в том месте, где принимают документы на регистрацию.
Срок приостановления регистрации
Сроки приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество указаны в том же законе (пункты 2-8, статьи 26, ФЗ-218 от 13.07.2015).
В общем случае, срок приостановки регистрации прав длится до момента устранения причин этой приостановки, но не более, чем 3 месяца.
В частных случаях, сроки приостановления регистрации прав могут отличаться, например, в таких ситуациях:
- Если регистратор не получил ответа по запросу, сделанному им по межведомственным каналам, то максимальная приостановка регистрации может быть не более 1 месяца.
- В случае продажи доли в праве собственности на недвижимость, регистрация может быть приостановлена сроком до 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
- В случае судебного спора в отношении прав собственности, срок задержки в регистрации прав будет длиться без ограничения времени, до разрешения спора судом.
И что же будет, после истечения этих сроков приостановки? Все просто — либо регистрацию возобновят, либо в регистрации откажут (см. ниже об этом).
Отказ в государственной регистрации прав собственности
Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество может произойти только после приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой приостановки не устранены в заданный законом срок (см. выше). Об этом прямо указано в статье 27, ФЗ-218.
Кстати, чувствительным натурам лучше знать заранее, что при отказе в регистрации прав собственности на квартиру, уплаченную госпошлину за регистрацию — не вернут. И скандалить в этом случае не нужно, таков закон.
Если же причины приостановления регистрации прав устранены, то процесс регистрации возобновляется.
Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения — все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.
Приостановление регистрации прав по заявлению
Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно. Для этого любой из участников сделки купли-продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр (лично или через портал Росреестра — см. ниже ссылку).
Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.
Такая возможность дается участникам сделки только один раз. А если сделка купли-продажи квартиры происходит с привлечением ипотечного кредита, то заявление должно быть совместным от обеих сторон сделки, с приложением письменного согласия банка-кредитора.
Если заявитель затем не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении установленных 6-ти месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.
Срок регистрации прав, в случае ее приостановки, прерывается. И после возобновления начинает отсчитываться заново.
Приостановление регистрации прав в заявительном порядке установлено статьей 30, ФЗ-218.
Кроме того, по совместному заявлению участников сделки купли-продажи квартиры регистрация прав собственности на основании договора может быть прекращена совсем. Для этого все дружно пишут заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора, и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (например, вследствие возникших форс-мажорных обстоятельств). Такая возможность регламентируется статьей 31 того же закона.
Приостановить регистрацию по заявлению участника сделки (и возобновить ее после приостановки), можно на сайте Росреестра — здесь (чекбокс внизу списка).
Когда еще регистрация прав собственности может не состояться?
Существует еще пара вариантов, когда поданные на регистрацию сделки купли-продажи квартиры документы могут не зарегистрировать. Тот же закон (ФЗ-218) называет эти случаи так:
- Возврат заявления и документов без рассмотрения (статья 25, ФЗ-218), и
- Отказ в приеме документов на государственную регистрацию прав (п.15, ст.18, ФЗ-218).
В первом случае, причинами возврата документов без рассмотрения (после принятия их у заявителя) могут служить, например, такие казусы:
- несоответствие формата электронных документов, поданных на регистрацию, установленному формату (если документы подаются через сайт Росреестра);
- наличие подчисток, приписок и т.п. на бумажных документах, поданных на регистрацию (если документы подаются лично через МФЦ, например);
- если регистратор в течение 5 дней после принятия документов на регистрацию, не получил по своим внутренним каналам информацию об уплате госпошлины за регистрацию, и квитанция госпошлины тоже не была представлена заявителем (поэтому лучше ее всегда предоставлять, хотя закон позволяет заявителю этого не делать);
- если заявление на регистрацию подано доверенным лицом собственника квартиры, в то время как сам собственник запретил (через Росреестр) совершать сделки с квартирой без своего личного участия;
- если заявитель забыл подписать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (переволновался, например).
Во втором случае, причина отказа в приеме документов на государственную регистрацию прав — и вовсе смешная. Здесь предусмотрен единственный случай, когда заявитель при подаче документов на регистрацию, отказывается предъявлять свой паспорт.
Сложно предположить, что должно твориться в голове такого заявителя, тем не менее, наши законодатели мудро предусмотрели именно такой случай.
За ходом регистрации можно следить на сайте Росреестра по номеру дела (здесь). Этот номер указывается в расписке, которую выдают заявителю при приеме документов на регистрацию.
Что делать, если…? Помощь и поддержка на сайте Росреестра — здесь. Часто задаваемые вопросы по функционированию и сервисам портала Росреестра, и связь с техподдержкой портала.
Чем может грозить участникам сделки купли-продажи квартиры приостановка регистрации?
Если в процессе регистрации сделки, регистратор решает ее приостановить, то для участников такая неожиданность может привести к проблемам с денежными взаиморасчетами. Если расчеты по сделке купли-продажи квартиры происходят через банковскую ячейку (как это часто происходит на практике — см. по ссылке), то доступ Продавца к деньгам за квартиру привязан к определенному сроку. А этот срок устанавливают, ориентируясь на срок регистрации документов.
Если регистрация сделки купли-продажи квартиры неожиданно приостанавливается, а потом возобновляется, то Продавец может пропустить свой срок доступа к ячейке с деньгами. Получается, что деньги снова возвращаются в распоряжение Покупателя, и квартира после затянувшейся регистрации тоже переходит в собственность Покупателя. Риск Продавца здесь налицо. Что ему делать в таком случае?
Об этом рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Продавец квартиры >> Регистрируем продажу квартиры.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры — на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость
- 19.2.2015
- 238180
«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Нервничать приходится покупателю — деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.
Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.
Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец — деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.
Вот основные причины остановки регистрации:
1. На регистрацию подан неполный пакет документов
Неполный пакет документов — наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.
По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».
Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«В последний раз мы проводили сделку, объект был зарегистрирован в БТИ (сделка до 1999 года), в Росреестре не был зарегистрирован. Соответственно, нужно было предоставить справку (которой нет в перечне обязательных документов) «О принадлежности объекта недвижимости».
Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.
2. Ошибки в документах
Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»:
«В нашем агентстве была сделка с объектом на улице Краснолесья, в новом кадастровом паспорте было указано КраснолесьЕ». Благо к нам проявили лояльность в этой ситуации, и сделка состоялась. А так — это техническая ошибка, которая могла привести к остановке регистрации».
Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Регистрация последней сделки с загородкой была приостановка из-за неточности. В том случае была одна тонкость — раньше существовала категория земельного участка — «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец уехал отдыхать за рубеж, вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Нам пришлось переделывать договор купли-продажи».
3. Двойная продажа одного объекта
Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Летом была история — продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.
Игорь Обухов, директор АН Антей:
«Теоретически, дважды сдать документы на регистрацию можно и сейчас. В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство».
Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.
4. Отказ от регистрации по инициативе продавца
Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.
Игорь Обухов, директор АН Антей:
«Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».
Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.
Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«В течение срока регистрации продавец может развернуть сделку, при этом покупателю должны вернуться деньги в полном объеме. У клиента до работы со мной был случай: квартира выбрана, расчеты произведены, документы сданы на регистрацию. Во время регистрации продавец решил, что продешевил с продажей квартиры и предложил доплатить еще полмиллиона рублей. На что мой клиент ответил отказом. В результате продавец развернул сделку, вернул себе квартиру, клиент получил свои деньги обратно. Кстати, продавец до сих пор не может продать ту квартиру».
Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель — квартиру.
Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»:
«На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось — сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.
Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых — 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 — безосновательно. Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке — двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель — обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».
5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта
Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.
Ирина Карпухина, помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»:
«В моей практике был такой прецедент: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».
Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра — они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).
6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника
В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.
7. Смерть продавца в процессе регистрации
Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги — вопрос.
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»:
«Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.
8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию
Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Одним из существенных условий приема документов является оплаченная пошлина об оплате государственной регистрации. Без оплаченной пошлины регистратор даже не примет документы. Если заявитель ошибся в сумме, специалист попросит оплатить заново. А уплаченные ранее денежные средства будут возвращены по заявлению (заявления о возврате денег принимают в отделении на ул. Крестинского). К примеру, я платил пошлину за удаленную регистрацию, но сделал это не на тот счет, пришлось оплачивать повторно».
***
Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.
Автор: Евгения Курмачева
Рубрики на сайте:
- Каталог новостроек Екатеринбурга.
- Продажа квартир в Екатеринбурге.
s powered by Hypers
Источник