По каким причинам покупатель может вернуть квартиру продавцу

Содержание статьи

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу: как это правильно сделать и в какой срок?

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Правило о возврате недвижимости в течение 14 дней, как в отношении неподошедшего товара, в данном случае не применяется.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
При наличии существенных недостатков недвижимости.
При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
Несоответствие недвижимости договорным условиям.
Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

Гражданский кодекс предусматривает определенные требования к качеству передаваемого продавцом товара (квартиру так же можно рассматривать как такой товар, который переходит от одного собственника к другому). Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, квартира должна быть передана покупателю в том качестве, в котором она фигурирует в договоре купли-продажи (хотя обычно данный аспект в договорах купли-продажи квартиры не прописан).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

При нарушении законодательных норм в процессе заключения договора его также могут признать недействительным. Это возможно, когда продавец или покупатель не отдавали отчета в происходящем, являлись недееспособными, при признании сделки недействительной, при заключении сделки с несовершеннолетним и пр.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

кривые стены и трещины;
перепады высоты потолка и уровня пола;
неработающая вентиляция;
несоответствующая проектной документации высота потолка;
повышенная влажность в помещении;
отсутствие счетчиков на коммунальные ресурсы;
некорректно работающие окна и двери;
отсутствие освещения;
повреждение электропроводов;
низкое напряжение в сети;
протечка канализации и водоснабжения;
неработающее отопление;
плохо зафиксированная сантехника;
незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Претензии относительно недостатков квартиры покупатель может предъявить в течение 2 лет (согласно ст. 477 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. После указанного срока иск не подлежит удовлетворению.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.

Какие недостатки можно признать существенными — вопрос индивидуальный. В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно. Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре. Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

В досудебном порядке по соглашению сторон.
В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Образцы документов: претензия покупателя из-за изменения обстоятельств заключенного договора и соглашение о расторжении договора купли-продажи или о его изменении.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

Реквизиты суда, в который оно направляется.
ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
Цена иска.
Наименование документа.
Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
Дата и подпись.

В исковом заявлении нужно указать на невозможность урегулировать сложившуюся ситуацию в досудебном порядке. Образец искового заявления о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Источник

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу?

Осматривая квартиру перед покупкой, покупатель может пропустить некоторые ее дефекты, и если бы он их знал, то не совершал покупку. Продавцы недвижимости не всегда добросовестны и всегда хотят преподнести продаваемый объект в лучшем свете. Поэтому скрывают недочеты всяческими способами.

Рано или поздно невнимательный покупатель после совершения покупки выявляет все минусы и у него возникает вполне обоснованный вопрос: Имеет ли покупатель право вернуть квартиру продавцу?. Подписывая договор купли-продажи, покупатель соглашается во всем. Раз подписал, значит все устраивает. Какие могут быть потом претензии?

Если Вы читаете эту статью, то скорее всего совершили не совсем удачную покупку. Разложим все по полочкам.

И сразу ответим на поставленный вопрос: покупатель имеет право вернуть деньги, уплаченные за квартиру, которая имеет недостатки.

Оговоримся сразу, в данной статье пойдет речь о физических недостатках (плохой ремонт, кривые стены, несогласованная перепланировка и т.д.), а не о юридических (поддельные документы и прочее).

Что такое недостаток?

Понятие недостатка довольно обширное. Простым языком недостаток – это несоответствие чему-либо. В контексте с недвижимостью к недостаткам относится:

несоответствие объекта недвижимости требованиям и нормам, установленным законом (СНиП, СаНПИН);
несоответствие объекта недвижимости целям, для которых приобретается;
несоответствие условиям договора.

Гражданским законодательством установлены требования к качеству продаваемого покупателю товара (а квартира является товаром). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (часть 1 статьи 469 ГК РФ).

Как правило, в договоре купли-продажи между физическими лицами про качество квартиры нет ни слова.

В таком случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых передаваемый товар обычно используется (часть 2 статьи 269 ГК РФ).

Что можно отнести к недостаткам (недочетам, неисправностям, дефектам):

не работающая вентиляция
кривые стены
трещины в стенах
не соответствующая заявленной высота потолка
перепады высоты потолка
высокая влажность (особенно актуально для подвальных помещений)
стяжка пола под уклоном
некорректная работа запорных устройств (двери, окна, петли)
отсутствие предусмотренных договором счетчиков
отсутствие освещения
повреждения электропровода
низкое напряжение в электросети
протечки труб водоснабжения и канализации
отсутствие или некорректная работа приборов отопления
плохая фиксация сантехники, приборов отопления
наличие несогласованной перепланировки (для вторичного рынка)

Недостатки бывают несущественными, а бывают существенными.

Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?

Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.

Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:

требовать уменьшения цены;
требовать устранить дефекты;
требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.

Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.

Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:

продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
присутствовать при осмотре помещения экспертом;
затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.

Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.

Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.

Что делать если покупатель подписал акт приема-передачи до осмотра квартиры?

Помимо договора купли-продажи составляется акт приема-передачи недвижимости. При покупке квартиры на вторичном рынке она осматривается до его подписания. При покупке квартиры на первичном рынке все бумаги подписываются в офисе компании, а сама квартира может находиться совсем не близко.

Доверчивые покупатели подписывают все документы, а затем в спокойной обстановке изучают недостатки квартиры. В такой ситуации довод продавца о том, что покупателем был подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором он указал, что претензий к продавцу не имеет, суд признает несостоятельным, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписывался покупателем в офисе продавца до момента осмотра квартиры, в связи с чем данный акт в части того, что покупатель не имеет претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества согласно условиям договора купли-продажи.

И все же это не руководство к действию, несмотря на то, что документ можно оспорить. Осмотрите, изучите, а затем подпишите.

После подписания акта приема-передачи, покупатель имеет право предъявить претензию по поводу устранения недоделок, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре. Недоделки, которые могут быть выявлены при визуальном осмотре после подписания акта приема-передачи, предъявлять продавцу можно, но при его отказе от их устранения и последующим обращением в суд, судья откажет покупателю.

Приведем пример. Покупатель подписал акт приема-передачи. Через месяц потребовал от продавца устранить недостатки: установить водосчетчики и утеплить стену. Когда покупатель принимал квартиру, то визуально он мог видеть, что водосчетчики отсутствуют, поэтому это требование удовлетворению не подлежит. А вот выявить стену, которая промерзает зимой, покупатель явно не мог, особенно если прием квартиры осуществлялся в теплое время года.

Таким образом, при обнаружении недостатка покупатель не вправе вернуть квартиру и потребовать возврата полной суммы денег. Однако при обнаружении существенного недостатка дело обстоит иначе.

Если недостаток существенный — квартиру можно вернуть!

И деньги тоже можно вернуть.

Что такое существенный недостаток? Все просто. Это недостаток, который:

невозможно устранить;
невозможно устранить без несоразмерных затрат (стоимость устранения выше стоимости квартиры);
проявляется вновь и вновь после его устранения.

Что может сделать покупатель?

В данном случае покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной суммы.

Предусмотренное статьей 475 ГК РФ право замены товара на аналогичный надлежащего качества в сделках с недвижимым имуществом не применяется.

Чтобы расторгнуть договор, вернуть уплаченную сумму нужно доказать, что недостаток является существенным. И здесь каждый случай индивидуальный, каждый случай – прецедент.

Некоторые, признанные судом существенные недостатки:

дефекты во внутренней проводке, возникшие до передачи объекта и ставшие причиной пожара;
неправильно покрытая крыша на индивидуальном доме, прохудившаяся при первом же дожде.

Полагаем, что к существенным недостаткам можно отнести: отсутствие и невозможность технологического присоединения к электросети, водоснабжению, водоотведению, отоплению.

А вот невозможность подключения к газу, не является существенным недостатком, так как без желтой трубы жить в помещении можно. В этом случае покупатель может рассчитывать только на соразмерное уменьшение цены договора.

Недостатки в отделочных работах ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны существенными. Ну разве что недовольные рабочие не залили в бетон банку со ртутью. Конечно же такое помещение эксплуатировать нельзя.

Покупателю при предъявлении претензий нужно знать о сроках гарантии. Если в договоре срок гарантии не установлен, то по общему правилу гарантия на объект недвижимости составляет 2 года (статья 477 ГК РФ). При обнаружении недостатка после истечения срока гарантии иск об устранении или расторжении договора судом удовлетворен не будет.

Итак, квартиру и любой другой объект недвижимости можно вернуть (потребовать уменьшения цены или устранения недостатков за счет продавца) только при наличии недостатков. Если квартира просто разонравилась после покупки, то вернуть ее как брюки или пиджак в магазин в течение 14 дней не получится.

Итоги. Заключение. Выводы

Вернуть квартиру можно, но только если имеются существенные недостатки.
Можно потребовать компенсировать расходы на устранение дефектов.
Требование об устранении недостатков может быть удовлетворено только в том случае, если недостатки были скрытыми и их невозможно было увидеть при приеме квартиры.
Помимо возмещения расходов на устранение недостатков, покупатель в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» может потребовать компенсации морального вреда, неустойки (в случае просрочки добровольного устранения) и судебных расходов.
После истечения гарантийного срока все недостатки покупатель устраняет за свой счет.

Редакционная группа yurist.club

Источник