По каким причинам может не состояться сделка

Почему срывается сделка и что делать риэлтору

Начиная продажу дома, агент не ознакомился с документами, поверив на слово продавцу, что все в порядке. Покупатель взял кредит, а позже выяснилось, что с документами серьезные проблемы. Сделка отложилась на несколько месяцев. Покупателю пришлось долго ждать переезда в новый дом и при этом выплачивать кредит. Это реальный случай из практики одного из наших экспертов. Вместе с опытным агентом мы составили рейтинг самых частых причин, по которым у каждого однажды сорвались сделки продажи и покупки квартиры, и спросили, что делать в этих ситуациях риэлтору.

Содержание:

I. 5 причин, почему срывается сделка

1. Отказ в ипотеке

2. Выяснились проблемы с документами

3. Вскрылись неликвидные факторы объекта

4. Покупатель начал торговаться на сделке

5. Покупатель передумал или нашел другой объект

II. Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить

5 причин, почему срывается сделка

Сергей Савельев более 10 лет работает в сфере недвижимости. По его статистике, 20% сделок срываются по той или иной причине. Бывают ситуации, когда ничего сделать уже невозможно, но чаще всего агент может приложить усилия и добиться того, чтобы не сорвалась сделка купли-продажи.

Отказ в ипотеке

Риэлторы советуют покупателям подавать документы на ипотеку сразу в несколько банков. Это экономит время: если отказали в одном, то в другом могут одобрить. Если отказали везде, то скорее всего, у человека плохая кредитная история, и на ипотеку ему можно не рассчитывать.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— Здесь два варианта: искать наличные или брать потребительский кредит. Второй вариант проще, чем ипотека, так как собирается небольшой пакет документов. У меня был клиент, которому отказали в ипотеке. По моему совету он подал документы на потребительский кредит, и его одобрили в течение двух часов. Правда, ему нужно было всего 700 тысяч рублей. Если же требуется большая сумма, и банк откажет и в ипотеке, и в кредите, то сделка сорвется — человек ничего не может с этим поделать.

Назад к содержанию

Выяснились проблемы с документами

С документами на объект могут быть разные проблемы. Например, выясняется, что среди собственников есть несовершеннолетние или в квартире прописаны третьи лица. Особые сложности возникают, когда один из жильцов ушел в армию или попал в тюрьму, потому что на период отсутствия его временно снимают с регистрации, а в выписке из домовой книги это не отражено. Зато это указывается в архивной справке.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— Если риэлтор сразу не заказал архивную справку, а сделал это только перед самой сделкой, то указание на временно выписанного жильца может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Ведь, когда он вернется из мест заключения или из армии, его регистрация в этом жилье будет восстановлена автоматически. Конечно, можно выписать его через суд, но только после его возвращения, и в любом случае, это очень проблематично.

Бывают и другие изъяны в документах, которые вполне можно поправить до сделки.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— Случай был у коллеги. Люди приехали покупать дом. По выписке из ЕГРП никаких обременений не было. Но на месте выяснилось, что продавец задолжал деньги партнеру по бизнесу, и тот подал на него в суд, в связи с чем на дом был наложен арест. В итоге продавец стал срочно искать деньги, ездить к судебным приставам и т.д. Сделка состоялась, но с большой задержкой. Благо, покупатель согласился подождать.

Читать по теме

Какие проблемы могут выясниться в ходе сделки, что должен спросить у продавца риэлтор, на какие изъяны в документах он может повлиять, читайте в нашем блоге.

Назад к содержанию

Вскрылись неликвидные факторы объекта

Объект может быть замечательным, но есть факторы, делающие его неликвидным. Например, близость кладбища, завода или неудачное соседство.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— Однажды покупатель приехал посмотреть участок, который я продавал. Участок ему понравился, и он внес аванс. Но потом клиент решил еще раз наведаться на место уже без меня и встретился с соседом, который сам хотел купить этот участок. Сосед стал грубить и скандалить, в результате чего покупатель отказался от сделки. Участок мы продали гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, предварительно, не пересекся с соседом.

Опытные риэлторы советуют сразу сообщать потенциальному покупателю о неликвидных факторах, которые непреодолимы, чтобы не тратить зря время.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— Зачем их скрывать, если человек может, например, карту посмотреть и увидеть, что в 500 метрах от дома стоит какая-нибудь фабрика или проходит магистраль. Вы будете выглядеть перед ним не в лучшем свете. Обычно я говорю о негативном соседстве в начале показа, если до объекта не пришлось ехать далеко. А если добираться надо несколько часов, то сообщаю заранее, чтобы зря не тратить время клиентов: вдруг их категорически не устраивает кладбище в 200-х метрах. Кстати, один такой объект покупатели все равно захотели посмотреть и через неделю внесли аванс.Так что не всегда это может стать камнем преткновения. А вот дом, расположенный вблизи мусорного полигона, мы уже долго не можем продать, хотя его отдают почти за полцены.

Когда объект только попадает в базу агентства, риэлтор должен сначала сам хорошо познакомиться с местностью, прежде, чем везти туда покупателей. Иначе могут в самый ответственный момент появиться «сюрпризы», которых никто не ждал.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— Был случай, когда мы показывали дом и сами не знали, что рядом железная дорога. Она ведет в депо, и по ней изредка проезжают электрички. Покупателям дом очень понравился, и они уже готовы были расплатиться наличными. И вдруг из-за дома выезжает электричка. Признаться, мы сами были в шоке, а покупатели сразу отказались от сделки.

Читайте также:  В чем может причина сервер не найден

Даже, если неликвидный фактор неожиданно обнаружился во время показа объекта, профессиональный риэлтор сделает на нем акцент и сумеет подать его как преимущество.

Назад к содержанию

Покупатель начал торговаться на сделке

Такие случаи встречаются нечасто, но ставят сделку под угрозу срыва. В таких ситуациях агенты рекомендуют использовать все свои переговорные навыки, чтобы прийти к компромиссу.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— У нас были такие ситуации, когда покупатель просил уступить в цене уже при подписании договора купли-продажи. Как правило, это небольшие суммы — тысяч 100-200. Если продавец заявляет, что не будет продавать объект, раз покупателя не устраивает цена, то мы сажаем обе стороны за стол переговоров и стараемся найти золотую середину. Покупатель должен обосновать, почему он только на сделке попросил продать дешевле и объясняем, что мы не пирожками торгуем, а недвижимостью. Был и такой случай, когда на сделке продавец отказался полностью платить комиссию и предложил поделить ее пополам с покупателем. Хотя, был составлен договор, в котором все условия прописаны. В итоге они платили пополам, потому что покупатель очень хотел купить именно эту квартиру и уже оформил ипотеку.

Чаще всего на сделках присутствуют юристы. Если они работают в одном агентстве с риэлторами, то их командная работа идет слаженно. Проблемы могут возникнуть, если обе стороны сделки нанимают разных юристов. Из-за этого риэлторам трудно проконтролировать их работу.

Илья Герцович, агент по недвижимости (Израиль):

— Я представлял интересы продавца. Покупатель нанял юриста и риэлтора из одной компании, а моя клиентка юриста нашла сама. Две недели юристы перебрасывали ответственность друг на друга и не могли договориться. Мне позвонил покупатель и сказал, что отказывается от квартиры. Но я видел, что он хотел купить именно ее, а моей клиентке нужно было продать ее быстрее. Сделку нужно было спасать, и я организовал телефонные переговоры напрямую между продавцом и покупателем, и они услышали друг друга. После этого каждый из них передал своему юристу, что нужно отразить в договоре. Они внесли изменения, и сделка состоялась. Если бы я не предложил прямые переговоры, что обычно не принято, сделка могла сорваться.

Эксперт рекомендует даже самые мелкие вопросы обсуждать с клиентами и не надеяться только на юристов. Если клиенты выбирают их сами, то советуйте искать хотя бы тех, кто специализируется на недвижимости.

Назад к содержанию

Покупатель передумал или нашел другой объект

Передумать человек может по разным причинам. Это может быть форсмажор, чья-то смерть или свадьба в семье и т.п. В таких случаях никто не заставит клиентов купить или продать жилье, даже если обязательства прописаны в договоре.Так и срывается сделка купли-продажи. Но бывает, что причина банальна, и проблему вполне можно решить.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):

— Допустим, человеку объект понравился, он внес аванс, а потом передумал. Нужно встретиться с ним и узнать причину. Может, он что-то не понимает в документах или в качестве постройки дома. Однажды клиент заметил трещинку на фасаде и по моему совету вызвал строителей. Они два дня лазали по всему дому, все вскрывали, а потом дали добро на покупку. Сказали, что дом отличный, а трещинка — это ерунда.Сделка состоялась. В любом случае, задача риэлтора — не вернуть деньги, а узнать, что произошло. Бывает, что люди начитаются в Интернете гадостей про риэлторов и боятся, что мы их обманем. Если причина в этом, то можно предложить нотариальную сделку: договор купли-продажи составляет нотариус и он же дает список необходимого пакета документов. Люди думают, что нотариус точно не обманет, и соглашаются на сделку.

Читать по теме

Скажите клиенту, что без вас он купит квартиру на 15% дороже, и он сразу перестанет сомневаться, нужны ли ему ваши услуги. Какие еще бывают возражения у клиентов в недвижимости и как на них отвечать риэлтору, читайте в нашем блоге.

Назад к содержанию

Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить

Сегодня работу риэлтора значительно облегчают компьютерные программы. Если в них заранее фиксировать максимум информации, то и документы без единой ошибки можно составить, и о клиентах всю информацию знать, и даже получать напоминания о встречах. Одна из таких программ — отраслевая CRM-система.

Давайте посмотрим ее полезный функционал на примере одной из риэлторских систем SalesapCRM.

  • Кликнув на имя клиента, вы откроете карточку, в которой хранятся его контакты, запросы на объекты, отметки о том, какие объекты он смотрел и почему от них отказывался. Риэлтор может указать какие-то индивидуальные особенности клиента, например, взрывной характер или дотошность. Это поможет ему быстро сориентироваться, как разговаривать с клиентом, как готовиться к встрече.

Так выглядит карточка клиента в SalesapCRM: кроме контактных данных можно указать любую информацию о клиенте, которая будет полезна для переговоров

  • Такие же карточки заводятся и для каждого объекта. В них есть все: адрес, площадь, расположение комнат, фотографии, документы, особые отметки и т.д. Когда агент работает с десятком объектов, нюансы каждого невозможно удержать в голове. А если все они будут зафиксированы в CRM, то он может заранее предупредить клиента, например, о неликвидных факторах, чтобы тот не тратил зря время на просмотр.

В карточке объекта в SalesapCRM хранится вся информация о нем, контакты собственника, фотографии и документы

  • Система напоминает, когда и кому нужно позвонить, отправить письмо или назначить встречу. Сам риэлтор или руководитель ставит задачу, например, в конкретный день позвонить клиенту. В назначенное время он увидит на экране уведомление.

Это гораздо удобнее, чем записывать задачи в блокнот, ведь его можно просто не открыть. Если клиент увидит, что агент пунктуален и ничего не забывает, то он будет ему доверять и вряд ли передумает заключать сделку, боясь обмана.

  • CRM «подсказывает», какие вопросы нужно задать собственнику, прежде чем выходить на сделку, чтобы потом не узнать о «сюрпризах». Для этого надо только один раз прописать чек-лист и настроить систему так, чтобы он появлялся в карточке сделки на этапе «Знакомство с клиентом».
Читайте также:  Какие могут быть причины перевода на работу

Чек-лист с вопросами для собственника в SalesapCRM. Таким же образом можно зафиксировать список документов и справок, которые нужно запросить у собственника или в инстанциях.

Чтобы сделки не срывались, всегда заранее проверяйте документы на объект, честно говорите клиенту о неликвидных факторах, а также подробно выясняйте причину, по которой клиент готов разорвать договор, и ищите золотую середину. Еще больше полезных советов для работы с недвижимостью читайте в нашем блоге. А чтобы первыми получать самые свежие статьи, подписывайтесь на нас Вконтакте и Facebook.

Автор: Елена Зайцева

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

2 589

Источник

: — ?

Ïðîäàâåö êâàðòèðû õî÷åò ïîëó÷èòü äåíüãè, ïîêóïàòåëü — æèëüå. Âðîäå áû âñå ïðîñòî, îäíàêî, êàê âûÿñíèëè ñïåöèàëèñòû àíàëèòè÷åñêîãî öåíòðà «Èíäèêàòîðû ðûíêà íåäâèæèìîñòè», íåðåäêî ñäåëêè ñðûâàþòñÿ â ñàìûé ïîñëåäíèé ìîìåíò. Âîïðåêè óñòîÿâøåìóñÿ ìíåíèþ, äàæå àâàíñ èëè çàäàòîê íå ÿâëÿþòñÿ ïîäòâåðæäåíèåì ñåðüåçíîñòè íàìåðåíèé ïîêóïàòåëÿ, à èíñòðóìåíòîâ âîçäåéñòâèÿ íà âíåçàïíî èçìåíèâøåãî ðåøåíèå ïðîäàâöà åùå ìåíüøå.

Áîëåçíè, ïðîìçîíû è çëûå áàíêè

Îòêàç ïðîäàâöà è ïîêóïàòåëÿ îò ñäåëêè ìîæåò ïðîèçîéòè íà ëþáîì åå ýòàïå, íî áîëüøå âñåãî ñëîæíîñòåé âîçíèêàåò, êîãäà îäíà èç ñòîðîí «ïåðåäóìàëà» íà ïîçäíèõ ñòàäèÿõ. Ïî ñëîâàì àäâîêàòà êîëëåãèè «Ïðàâîâàÿ çàùèòà» Àðòåìà Ñèäîðîâà, ÷àùå ëþäè îòêàçûâàþòñÿ ïîñëå ïîäïèñàíèÿ ñîãëàøåíèÿ î çàäàòêå èëè àâàíñå, íî èíîãäà ýòî ñëó÷àåòñÿ è ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè äî îïëàòû.

Èç îáúåêòèâíûõ ïðè÷èí íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííàÿ — îòêàç áàíêà îò ïðåäîñòàâëåíèÿ èïîòåêè. Ïî ñëîâàì ðóêîâîäèòåëÿ äåïàðòàìåíòà ãîðîäñêîé íåäâèæèìîñòè êîìïàíèè «ÍÄÂ-Íåäâèæèìîñòü» Ñâåòëàíû Áèðèíîé, ïîêóïàòåëü ìîæåò ïåðåñìîòðåòü ñâîå ðåøåíèå, åñëè, íàïðèìåð, âñêðûëñÿ äåôåêò, î êîòîðîì ïðîäàâåö óìîë÷àë. Êðîìå òîãî, íåäîñòàòêè ìîãóò îáíàðóæèòüñÿ ïîñëå ïðîãóëêè ïî îêðåñòíîñòÿì ðàéîíà, åñëè ïîêóïàòåëü îáíàðóæèë íåïîäàëåêó, íàïðèìåð, ïðîìçîíó.

Òàêæå ïðè÷èíîé îòêàçà ìîæåò ñòàòü áîëåçíü èëè íåñ÷àñòíûé ñëó÷àé. «Â ìîåé ïðàêòèêå áûëà ñäåëêà ìåæäó ïîæèëûìè ïðîäàâöîì è ïîêóïàòåëåì. Óæå ïîñëå ïîäïèñàíèÿ äîãîâîðà ïîêóïàòåëü ïîïàë â áîëüíèöó, — ðàññêàçûâàåò ÷àñòíûé ðèåëòîð Ñâåòëàíà Áàð÷åíêîâà. — Íî, êàê ïðàâèëî, â òàêèõ ñëó÷àÿõ ñäåëêà íå îòìåíÿåòñÿ, à ïðîñòî ïåðåíîñèòñÿ. Òàê ïðîèçîøëî è â ïðèâåäåííîì ïðèìåðå».

Ýìîöèè è ïîãîíÿ çà äâóìÿ çàéöàìè

Ïî ïîäñ÷åòàì ðèåëòîðñêîãî àãåíòñòâà «Ìåãàïîëèñ-Ñåðâèñ», áîëüøå ïîëîâèíû îòêàçîâ ïðîèñõîäèò èç-çà ñåìåéíûõ ðàçíîãëàñèé, îñîáåííî ÷àñòî ýòà ïðîáëåìà âñïëûâàåò â ìíîãîõîäîâûõ àëüòåðíàòèâíûõ ñäåëêàõ, â êîòîðûõ ðàçúåçæàþòñÿ ñðàçó íåñêîëüêî ÷åëîâåê èç ðàçíûõ ïîêîëåíèé ñåìüè.

Çà÷àñòóþ ëþäè ïðîñòî íå çíàþò, ÷åãî õîòÿò. «Îíè ïðîñìàòðèâàþò ìíîæåñòâî âàðèàíòîâ, äàæå âíîñÿò àâàíñ íåñêîëüêèì ïðîäàâöàì, — ðàññêàçûâàåò Ñâåòëàíà Áàð÷åíêîâà. — Èíîãäà áûâàåò, ÷òî ðèåëòîð, îáñëóæèâàþùèé òàêîãî ïîêóïàòåëÿ, ñðàçó ÷åñòíî çàÿâëÿåò î òàêîì ïîâåäåíèè: áðîíèðóåò ìíîãî êâàðòèð, ïðè ýòîì íåëüçÿ ïðåäñêàçàòü, íà ÷åì â èòîãå îí îñòàíîâèò âûáîð».

Äî êðèçèñà, êîãäà öåíû ðîñëè, à óñëîâèÿ äèêòîâàëè ïðîäàâöû, îíè ïîðîé âåëè ñåáÿ íå î÷åíü êðàñèâî: îòêàçûâàëèñü îò ñäåëêè èç-çà òîãî, ÷òî íàøëè íîâîãî ïîêóïàòåëÿ, êîòîðûé «ïåðåáèë» öåíó. «Â ìîåé ïðàêòèêå áûë ñëó÷àé, êîãäà õîçÿéêà êâàðòèðû õîòåëà ïîëó÷èòü äåíüãè ñòðîãî â åâðî, — âñïîìèíàåò ðèåëòîð. — Ïîêóïàòåëè ïîøëè åé íàâñòðå÷ó, ïîìåíÿëè äåíüãè, ÷òî íå òàê áûñòðî è ïðîñòî ñäåëàòü, êîãäà ðå÷ü èäåò î ñòîëü êðóïíûõ ñóììàõ. Îäíàêî, êîãäà åâðî óæå áûëè â áàíêîâñêîé ÿ÷åéêå è øëà ðåãèñòðàöèÿ ñäåëêè (òî åñòü äî ïîëó÷åíèÿ ïîêóïàòåëÿìè ïðàâà ñîáñòâåííîñòè), êóðñ åâðî íà÷àë ïàäàòü. Õîçÿéêà ïðèîñòàíîâèëà ðåãèñòðàöèþ ñäåëêè è çàñòàâèëà ïîêóïàòåëåé ìåíÿòü âàëþòó îáðàòíî íà ðóáëè». Ïðàâäà, êàê îòìå÷àåò ýêñïåðò, ñåé÷àñ òàêîãî ïî÷òè íå ñëó÷àåòñÿ, òàê êàê ïðîäàâöû áîðþòñÿ çà êàæäîãî ïîêóïàòåëÿ è áîÿòñÿ åãî ïîòåðÿòü.

Èíîãäà ñäåëêà ìîæåò ñîðâàòüñÿ èç-çà íåâíèìàòåëüíîñòè ê äîêóìåíòàì. Ñâåòëàíà Áàð÷åíêîâà âñïîìèíàåò î÷åíü ñëîæíóþ ñäåëêó ñ äëèííîé öåïî÷êîé, êîíå÷íûì çâåíîì â êîòîðîé áûë ÷åëîâåê, êîòîðûé ïðîäàâàë êâàðòèðó è õîòåë ïîëó÷èòü çà íåå ïðîñòî äåíüãè (îñòàëüíûå ìåíÿëè æèëüå íà íîâîå). Èç-çà ìíîãîõîäîâîñòè ñäåëêè, â êîòîðîé áûëî âîñåìü ó÷àñòíèêîâ, ïîëó÷èëîñü òàê, ÷òî áûëè îòêðûòû ÷åòûðå ÿ÷åéêè, â êàæäîé èç êîòîðûõ ëåæàëè äåíüãè íåñêîëüêèõ ó÷àñòíèêîâ. Îäíàêî â îäíîì èç çâåíüåâ ýòîé öåïè ïðîèçîøëà îøèáêà. «Èçíà÷àëüíî îäíó èç êâàðòèð õîòåëè êóïèòü ñîâìåñòíî ìóæ ñ æåíîé, íî â èòîãå ðåøèëè îôîðìèòü êâàðòèðó òîëüêî íà ìóæà. À â óñëîâèÿõ äîñòóïà ê ÿ÷åéêàì áûë ïåðå÷åíü äîêóìåíòîâ, â êîòîðîì áûëè óïîìÿíóòû è ìóæ, è æåíà. Òî åñòü ÷åëîâåê ïðîäàë ñâîþ êâàðòèðó, íîâûå âëàäåëüöû ïîëó÷èëè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè, à ÷åëîâåê íå ìîã «äîñòàòü» ýòè äåíüãè èç ÿ÷åéêè, — ðàññêàçûâàåò ðèåëòîð. — Ïî óñëîâèÿì áàíêà, â ñëó÷àå íåïîëíîãî ïàêåòà äîêóìåíòîâ âñêðûòü ÿ÷åéêó ïîëó÷àòåëü äåíåã ìîã òîëüêî â ïðèñóòñòâèè âñåõ, êòî çàêëàäûâàë òóäà äåíüãè.  ýòîì ñëó÷àå âñå ðàçðåøèëîñü áëàãîïîëó÷íî — óæå íà ñëåäóþùèé äåíü âñå ó÷àñòíèêè ñäåëêè ïðèåõàëè â áàíê, è ÷åëîâåê ñìîã èçâëå÷ü îòòóäà ñâîè 19 ìëí ðóáëåé».

Ñåíòèìåíòàëüíûé îòêàç

Èíîãäà ïðîäàâöû ìåíÿþò ðåøåíèå èç-çà ýìîöèîíàëüíîé ïðèâÿçàííîñòè ê äîìó. Ïðåïîäàâàòåëü ìóçûêè Åêàòåðèíà Ñàìîéëîâà ïîäåëèëàñü èñòîðèåé î òîì, êàê â 2011 ã. åå ðîäèòåëè ñîáèðàëèñü ïðîäàòü êâàðòèðó íà Ëåíèíñêîì ïðîñïåêòå, ÷òîáû êóïèòü æèëüå â Çåëåíîãðàäå.

«Îíè òàêèì îáðàçîì õîòåëè ñîõðàíèòü ìîñêîâñêóþ ïðîïèñêó è, ñîîòâåòñòâåííî, íàäáàâêó ê ïåíñèè, à íà «ëèøíèå» äåíüãè ïëàíèðîâàëè êóïèòü äà÷ó. Òàì õîðîøàÿ äâóøêà â «ñòàëèíêå», äîðîãîé ðàéîí, ïîýòîìó êâàðòèðó ïðîäàâàëè çà 10 ìëí ðóáëåé, à íîâóþ â Çåëåíîãðàäå ìîæíî áûëî êóïèòü çà 4-5 ìëí ðóáëåé. Ïîêóïàòåëÿ èñêàëè òðè ìåñÿöà, â èòîãå ïîñëå íåáîëüøîãî òîðãà ïðèøëè ê äîãîâîðåííîñòè ñ ñåìåéíîé ïàðîé, êîòîðàÿ óëó÷øàëà ñâîè æèëèùíûå óñëîâèÿ ñ ïîìîùüþ èïîòåêè.

Читайте также:  По какой причине и кем может быть приостановлена деятельность организаций

Îäíàêî óæå ïîñëå òîãî, êàê ïîêóïàòåëè âíåñëè àâàíñ, ðîäèòåëè ïðîñòî íå ñìîãëè. Ýòà êâàðòèðà äîñòàëàñü åùå ìîèì äåäóøêå ñ áàáóøêîé, ò.ê. îíè áûëè èç íàó÷íîé ñðåäû. Ìîÿ ìàìà ðîäèëàñü â ýòîé êâàðòèðå, åå äåòñòâî ïðîøëî â ýòîì ïðîñòîðíîì çåëåíîì äâîðå, ó íèõ áûëè äðóæåñêèå îòíîøåíèÿ ñî ìíîãèìè ñîñåäÿìè, ñ íåêîòîðûìè èç íèõ ìàìà çíàêîìà åùå ñ äåòñêîãî ñàäà. Âîò èç-çà òàêèõ ñåíòèìåíòàëüíûõ ñîîáðàæåíèé è îòêàçàëèñü. Ïðè ýòîì îíè î÷åíü ïåðåæèâàëè, ÷òî «îáìàíóëè» ïîêóïàòåëåé, êîòîðûå â òîò ìîìåíò óæå ïîëó÷àëè îäîáðåíèå èïîòåêè îò áàíêà.

Íî ÿ óáåäèëà èõ, ÷òî ðàç èì òàê òÿæåëî ðàññòàòüñÿ ñ ðîäíûì äîìîì, òî îíî òîãî íå ñòîèò. Òåì áîëåå ÿ è ñàìà, õîòü óæå ñåìü ëåò íå æèâó òàì, î÷åíü ëþáëþ ðîäèòåëüñêóþ êâàðòèðó — âåäü ÿ òîæå òàì âûðîñëà. Ïîñêîëüêó ðîäèòåëè î÷åíü ïåðåæèâàëè èç-çà äîãîâîðåííîñòè ñ ïîêóïàòåëÿìè, ÿ âçÿëà íà ñåáÿ íåêîòîðóþ ìàòåðèàëüíóþ êîìïåíñàöèþ. Àâàíñ ñîñòàâëÿë 50 000 ðóáëåé, ÿ äîáàâèëà åùå ñòîëüêî æå, õîòÿ ôîðìàëüíî ýòî áûë èìåííî àâàíñ, à íå çàäàòîê, è ìû íå îáÿçàíû áûëè ýòî äåëàòü. Ïîêóïàòåëè, êîíå÷íî, âñå ðàâíî ðàññòðîèëèñü, íî â öåëîì îòíåñëèñü ñ ïîíèìàíèåì è îòðåàãèðîâàëè ñïîêîéíî».

Àâàíñ íå çàäàòîê

×òîáû óáåäèòüñÿ â ñåðüåçíîñòè íàìåðåíèé ïîêóïàòåëåé, ïðîäàâöû îáû÷íî áåðóò àâàíñ èëè çàäàòîê. Ýòî äâà ñîâåðøåííî ðàçíûõ òåðìèíà. «Åñëè ñóììà âíåñåíà â êà÷åñòâå çàäàòêà è ñäåëêà íå ñîñòîÿëàñü ïî âèíå ïîêóïàòåëÿ, òî çàäàòîê îñòàåòñÿ ó ïðîäàâöà, à åñëè ïî âèíå ïðîäàâöà — ïîäëåæèò âîçâðàòó â äâîéíîì ðàçìåðå, — ðàññêàçûâàåò àäâîêàò Àðòåì Ñèäîðîâ. — Åñëè â äîãîâîðå ñóììà óêàçàíà êàê «àâàíñ», òî òàêàÿ ñóììà ïîäëåæèò âîçâðàòó. Íî â êàæäîì êîíêðåòíîì ñëó÷àå íóæíî èçó÷àòü ñîãëàøåíèå î çàäàòêå (àâàíñå) è çíàòü âñå îáñòîÿòåëüñòâà îòêàçà».

×àùå âñåãî ïðè âçèìàíèè àâàíñà â äîãîâîðå ïðîïèñûâàåòñÿ, ÷òî îí ìîæåò áûòü âîçâðàùåí ïîêóïàòåëþ òîëüêî ïðè îïðåäåëåííûõ óñëîâèÿõ, íàïðèìåð, ïðè îòêàçå áàíêà îò ïðåäîñòàâëåíèÿ èïîòåêè, îáíàðóæåíèè ñêðûòûõ äåôåêòîâ êâàðòèðû, íåäååñïîñîáíûõ ñîáñòâåííèêîâ è ò.ï.

Ñóììà àâàíñà èëè çàäàòêà óñòàíàâëèâàåòñÿ ïî äîãîâîðåííîñòè, íî îáû÷íî çàâèñèò îò ñòîèìîñòè êâàðòèðû. Åñëè ðå÷ü èäåò î ñäåëêå â ñåãìåíòå ýêîíîì, îáû÷íî äîñòàòî÷íî 20 000 — 30 000 ðóáëåé.  ýëèòíîì ñåãìåíòå ñóììà îáû÷íî óñòàíàâëèâàåòñÿ â ïðîöåíòàõ îò ñòîèìîñòè êâàðòèðû (÷àùå âñåãî 3-5%), ñ÷åò èäåò íà ñîòíè òûñÿ÷ ðóáëåé. «Îäíàêî â ìîåé ïðàêòèêå áûë ñëó÷àé, êîãäà ïîêóïàëàñü äîðîãàÿ êâàðòèðà â Êóíöåâî, — ðàññêàçûâàåò Ñâåòëàíà Áàð÷åíêîâà. — Çàðàíåå ñóììà àâàíñà íå îáñóæäàëàñü, è ìîè êëèåíòû ïðèíåñëè íà âñòðå÷ó ñ ïðîäàâöîì 20 000 ðóáëåé. Êîãäà ïðîäàâåö óñëûøàë ýòó ñóììó, îí îêðóãëèë ãëàçà, ìîë, ÿ ñòîëüêî â ïðîäóêòîâîì ìàãàçèíå òðà÷ó çà ðàç, ýòî âîîáùå íå äåíüãè, è òðåáîâàë àâàíñ â 300 000 ðóá. Îäíàêî ìíå óäàëîñü åãî óáåäèòü, ÷òî ãëàâíîå íå ñóììà, à ïîäòâåðæäåíèå ñåðüåçíîñòè íàìåðåíèé, è îí ñîãëàñèëñÿ âçÿòü ïðåäëîæåííûé ïîêóïàòåëÿìè àâàíñ».

Îäíàêî ïîðîé àâàíñ íå äàåò íèêàêèõ ãàðàíòèé. «Ìû ïðîäàâàëè êâàðòèðó, ïîêóïàòåëü âíåñ àâàíñ 40 000 ðóáëåé è ïðîïàë, — ïîäåëèëñÿ ïðîãðàììèñò Äìèòðèé Çàâüÿëîâ. — Ïðîñòî ïåðåñòàë îòâå÷àòü íà çâîíêè — ïðè÷åì íå òîëüêî íàøè, íî äàæå ñîáñòâåííîãî ðèåëòîðà. Ìû óæå íà÷àëè áåñïîêîèòüñÿ, íå ñëó÷èëîñü ëè ñ íèì áåäû, æäàëè äâå íåäåëè.  èòîãå ðèåëòîð ïîêóïàòåëÿ âûÿñíèë, ÷òî ïðîèçîøëî: îêàçûâàåòñÿ, îí ïðîñòî íàøåë äðóãóþ êâàðòèðó, îôîðìèë ñäåëêó ÷åðåç äðóãîå àãåíòñòâî íåäâèæèìîñòè è íå ñ÷åë íóæíûì îá ýòîì êîìó-òî ñîîáùèòü».

Êòî íå óñïåë, òîò îïîçäàë

 ñîãëàøåíèè îá àâàíñå èëè çàäàòêå îáû÷íî ïðîïèñûâàåòñÿ ñðîê, â òå÷åíèå êîòîðîãî ïîêóïàòåëü äîëæåí îïëàòèòü ïîëíóþ ñòîèìîñòü êâàðòèðû. Ñðûâ ýòîãî ñðîêà — åùå îäíà ïðè÷èíà, ïî êîòîðîé ñäåëêà ìîæåò íå ñîñòîÿòüñÿ.

«Ìû ñ ìóæåì ðàçúåçæàëèñü ñ ðîäèòåëÿìè — èç «òðåøêè» â äâå «îäíóøêè». Õîòåëè îáîéòèñü áåç èïîòåêè, ïîýòîìó íå ìîãëè «äåìïèíãîâàòü», óñòàíîâèâ öåíó íèæå ðûíêà äëÿ áûñòðîé ïðîäàæè, — ðàññêàçûâàåò áóõãàëòåð Îëüãà Òðèøèíà. — Íàøëè ïîäõîäÿùèå âàðèàíòû, õîçÿåâà îáåèõ êâàðòèð íå âîçðàæàëè ïðîòèâ òîãî, ÷òî ó íàñ ýòî àëüòåðíàòèâíàÿ ñäåëêà. Îäíàêî è òå, è äðóãèå ïîñòàâèëè ñðîê â äâà ìåñÿöà. Ïîñëå äâóõ ìåñÿöåâ ïîêóïàòåëåé äëÿ íàøåé êâàðòèðû ìû òàê è íå íàøëè. Õîçÿåâà îäíîé èç ïðèñìîòðåííûõ êâàðòèð ñîãëàñèëèñü ïîäîæäàòü, à õîçÿèí äðóãîé êâàðòèðû æäàòü íå ñòàë. Íàó÷åííûå ãîðüêèì îïûòîì, ìû ðåøèëè íîâûé âàðèàíò ïðèñìàòðèâàòü óæå ïîñëå òîãî, êàê íàéäåì ïîêóïàòåëÿ. Ýòî çàíÿëî åùå 23 äíÿ, íî â èòîãå ìû âñå æå ðàçúåõàëèñü».

Ïî ñóäó

Åñëè îäíà èç ñòîðîí îòêàçàëàñü îò ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâî óæå ïîñëå ïîäïèñàíèÿ äîãîâîðà, ñîãëàñíî Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó, ñäåëêà âñå ðàâíî ìîæåò áûòü ïðîâåäåíà ïî ðåøåíèþ ñóäà. Ïðàâäà, ïî ñëîâàì Ñâåòëàíû Áàð÷åíêîâîé, ýòî î÷åíü ðåäêèé ñëó÷àé, ÷àùå âñåãî ïðîäàâåö ñ ïîêóïàòåëåì âñå æå íàõîäÿò ñïîñîá ðàçîéòèñü ïîëþáîâíî.

Êàê ïîÿñíèë àäâîêàò Àðòåì Ñèäîðîâ, åñëè äîãîâîð ïîäïèñàí ñòîðîíàìè, íî îäíà èç ñòîðîí óêëîíÿåòñÿ îò ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè, òî âîçìîæíî ïîäàòü èñê â ñóä. Àäâîêàò ïîäòâåðæäàåò ñëîâà ðèåëòîðà î òîì, ÷òî ýòî ïðîèñõîäèò î÷åíü ðåäêî. Îäíàêî åñëè äåëî âñå æå äîõîäèò äî ñóäà, òî, êàê ïðàâèëî, èñê óäîâëåòâîðÿåòñÿ. ïðàêòèêå Àðòåìà Ñèäîðîâà áûë ñëó÷àé, êîãäà ïîêóïàòåëü è ïðîäàâåö çàêëþ÷èëè äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè, ïðè ýòîì äåíåæíûå ðàñ÷åòû ïðîâîäèëèñü ïî àêêðåäèòèâó (èìåííàÿ öåííàÿ áóìàãà, â êîòîðîé ñîäåðæàòñÿ ðàñïîðÿæåíèå îäíîãî áàíêà äðóãîìó îá óïëàòå îïðåäåëåííîé ñóììû ïðîäàâöó). «Ïîêóïàòåëü âíåñ äåíüãè íà àêêðåäèòèâ, íî ïðîäàâåö îòêàçàëñÿ îò ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà. Ïîêóïàòåëü ïîäàë â ñóä èñê î ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè, êîòîðûé áûë óäîâëåòâîðåí. Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî, ñîãëàñíî ïîñëåäíèì èçìåíåíèÿì â ÃÊ, ðåãèñòðàöèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè îòìåíåíà è òåïåðü äîãîâîð ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì ñ ìîìåíòà ïîäïèñàíèÿ, à èñê íóæíî ïîäàâàòü î ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè».Îòêàç îò ñäåëêè — ýòî ïîòåðÿ âðåìåíè, äåíåã è õîðîøèõ âàðèàíòîâ êàê äëÿ ïðîäàâöîâ, òàê è äëÿ ïîêóïàòåëåé. Ê îñîáåííî êðóïíûì ïðîáëåìàì ïåðåñìîòð ðåøåíèÿ î ïðîäàæå èëè ïîêóïêå êâàðòèðû, ïî ìíåíèþ ñïåöèàëèñòîâ www.irn.ru, ìîæåò ïðèâåñòè â ñëó÷àå ñ ìíîãîõîäîâûìè àëüòåðíàòèâíûìè ñäåëêàìè — âåäü îí ðóøèò âñþ öåïî÷êó. Îäíàêî èíñòðóìåíòà, ãàðàíòèðóþùåãî èñïîëíåíèå îáÿçàòåëüñòâ, ïîêà íåò íè ó ïðîäàâöîâ, íè ó ïîêóïàòåëåé.

Источник