По каким причинам могут не дать ипотеку

Причины отказа в ипотеке: что учесть заемщикам?

Отказ в ипотеке становится разочарованием для многих семей, мечтающих о собственном жилье. Банки предпочитают не разглашать истинных причин, поэтому потенциальный заемщик теряется в догадках. Трудно рассчитывать на ипотечный кредит, не понимая, кому отказывают в ипотеке и почему. Попробуем проанализировать основные причины отказа в ипотеке, побуждающие финансовое учреждение отклонять заявки платежеспособных клиентов.

Причины отказа в ипотеке могут быть самые разные, но основных — три:

• скверная кредитная история;
• недостаточный уровень доходов (или трудности с их официальным подтверждением);
• претензии банков к недвижимости, на которую берётся ипотечный кредит.

Плохая кредитная история — одна из причин отказа

Если в прошлом у заемщика были проблемы с выплатой заемных средств, информация обязательно отразится в его кредитном досье. Сюда попадают сведения о проблемах с погашением займа из разных источников, в том числе:

• просрочки по потребительским кредитам,
• задержки выплат по кредитной карте;
• несвоевременный возврат маленького займа микрофинансовой организации (МФО).

Стоит один раз пропустить платеж на ничтожную сумму, информация об этом отобразится в истории и может стать причиной отказа. Бывает и так что сведения о погашении кредита просто не успели «дойти» до БКИ (Бюро кредитных историй). Заемщику, который рассчитывает на положительное решение, следует самостоятельно проверить «чистоту» уже погашенных займов.

Важно! Хорошую кредитную историю важно иметь и созаемщикам (в первую очередь супругу/супруге) и поручителям.

Проверьте свою кредитную историю на наличие просроченных задолженностей, активных, но неиспользуемых кредиток и ошибок банков через специальные сервисы.

Как можно взять ипотеку с плохой кредитной историей расскажем в отдельной статье.

Отказ в ипотеке из-за низких доходов

Чаще всего финансовые организации отказывают в ипотечном кредитовании из-за недостаточного уровня доходов. Причем низкими они могут показаться только банку, а заемщик считает свою зарплату вполне достойной. Существует несколько способов оценить свой уровень доходов с точки зрения финансовой организации:

1. Сравнить свою заработную плату со средней по региону. Официальная «белая» зарплата должна быть в 2-2,5 раза больше среднестатистической в данном конкретном городе (районе).
2. Вычесть из своего «чистого» дохода обязательные платежи (на коммунальные услуги, алименты, обслуживание другого кредита, питание, проезд и т.п.), сопоставить оставшуюся сумму с обязательным ежемесячным платёжом по кредиту.
3. Сравнить деньги, получаемые на руки каждый месяц, с предполагаемой суммой кредитного платежа (последнюю можно рассчитать на ипотечном калькуляторе). Ежемесячный платеж не должен превышать 35-40% «чистого» дохода.

Обратите внимание! Иногда удается убедить банк в своей платежеспособности, не имея официальных доходов. Заемщик предъявляет чеки на покупку дорогих вещей, загранпаспорт с отметками о поездке за границу, информацию о наличии депозитного счета и т. д. Иногда частное кредитное учреждение соглашается выдать ипотеку такому заемщику. Но шанс получить на подобных условиях займ у государственного банка практически равен нулю.

О том, как взять ипотеку без справок о доходах, читайте в специальной статье.

Причины отказа в ипотеке после одобрения

Если основной заемщик и созаемщики получили одобрение от банка, остается последний этап: оценка недвижимости. Работники финансового учреждения придирчиво проверят будущее жилье. Отказ в ипотеке после одобрения возможен в том случае, если кредитуемый неудачно подберет квартиру или дом.

Отказ из-за неверно подобранной недвижимости возможен в следующих случаях:

• квартира находится в старом доме или доме, предназначенном под реконструкцию (под снос);
• цена на жилое помещение серьёзно завышена или занижена;
• в квартире (доме) прописаны несовершеннолетние дети;
• есть открытые судебные решения, в которых фигурирует ипотечное жилье;
• заемщик пытается взять кредит на первоначальный взнос.

Внимание! Часто в ипотеке отказывают из-за того, что в квартире была проведена неразрешенная перепланировка или она находится в непригодном для жизни состоянии (отсутствуют нужные коммуникации, сантехника, требуется капитальный ремонт).

Посмотрите список перепланировок, которые пропустит банк, прежде чем определиться с недвижимостью окончательно.

Также возможен отказ после одобрения, если заемщик или созаемщик после полученного одобрения, оформил «на радостях» потребительский кредит. Помните, что при проверке объекта недвижимости банк повторно проверяет и заемщиков! И на практике Клиенты не раз обжигались.

Когда у заемщика одобрена заявка, а в банке происходит снижение ставки, по заявлению сотрудник может отправить заявку на повторное рассмотрение. Ведь подписать кредитный договор по сниженной ставкой намного выгоднее. Но довольно часто банк отказывает при повторной подаче заявки с связи со снижением ставки. Причины отказа при этом не совсем ясны.

Почему отказывают в выдаче ипотечного кредита в крупных российских банках

У солидных системных банков довольно строгие требования к заемщику. Приветствуются «белая зарплата», идеальная кредитная история, солидный стаж работы на одном месте. Выдача займов в больших кредитных организациях поставлена «на поток», а платежеспособность оценивают специальные программы, работающие по автоматизированной системе скоринга. Поэтому отказать могут не только по серьезной причине, но из-за «мелочи», которая, с точки зрения заемщика, не стоит внимания.

Как оценивают кредитоспособность клиента можно почитать подробнее в другой статье.

Помимо перечисленных выше пунктов, актуальных для любого банка, причины отказа в ипотеке Сбербанка могут быть следующими:

• у клиента нет постоянной прописки в том регионе, где оформляется кредит;
• заемщик часто менял место работы;
• попытка скрыть какие то факты биографии (например, детей в анкете указали меньше чем на самом деле);
• отказ по работодателю — это означает что организация в базе банка с определенной меткой как недобросовестная или с судебными разбирательствами;
• у кредитуемого есть непогашенные долговые обязательства, не связанные с ипотекой (потребительские кредиты, алименты);
• у клиента при проверке нашли сомнительные факты биографии (судимость, штрафы за различные правонарушения, большое количество браков и разводов, длительный период без официального трудоустройства);
• «подвел» возрастной ценз: банк откажет слишком молодому (до 25 лет) и пожилому заемщику предпенсионного возраста.
• ошибки в документах, предоставленных заемщиком (справка о доходах, копия трудовой). О требованиях банков к документам заемщика — в другой статье.

Примерно такие же причины отказа в ипотеке у ВТБ24 и других системных банков. Если клиент много раз женился и разводился, его оценят как неблагонадежного. Но в такой же «серый» список попадет мужчина после 35 лет, который до сих пор не женат. Существует ряд профессий, которым банки традиционно не доверяют. Ипотеку трудно получить фрилансерам, бизнесменам, представителям творческих профессий, риэлторам, спортсменам, спасателям. Доход таких людей или нестабилен или связан с риском для жизни.

Отказ в ипотеке может быть вызван и сугубо техническими причинами. Это могут быть ошибки в документах, невнимательность сотрудника, проверявшего информацию, а также индивидуальные настройки специальных программ, оценивающих заемщика.

Рекомендации банка после отказа:

Обратите внимание! До подписания кредитного договора банк не дает никаких гарантий. Отказ в ипотеке возможен на любом этапе проверки документов или недвижимости.

Ипотека после отказа: стоит ли повторно подавать заявку?

Ответ на этот вопрос простой: да, стоит. Не бывает безнадежных ситуаций. Если вы хорошо разобрались в причинах, почему было отказано в ипотеке, можно попробовать подать заявку в тот же банк еще раз. Делать это стоит не раньше чем через 3-4 месяца после первого обращения. К примеру, повторная заявка на ипотеку в Сбербанк обречена на автоматический отказ, если принести ее ранее, чем через 2 месяца.

Если вы получили отказ в ипотеке, можно:

• подать официальный письменный запрос в банк с просьбой объяснить отрицательное решение;
• заказать в БКИ и проверить свою кредитную историю (услуга платная);
• пересмотреть свои расходы на текущий момент, ликвидировать мелкие задолженности;
• найти дополнительный источник официального дохода;
• более тщательно и придирчиво выбирать объект недвижимости.
• обратиться к риэлторам, которые помогут найти причину отказа и подать второй раз в нужный банк или просто устранить эту причину.

По статистике, процент отказа в ипотеке не так уж велик и составляет примерно 30%. То есть 2 из 3-х заемщиков кредит все-таки получают. Если причина отказа не вполне ясна, а у заемщика все в порядке с кредитной историей и «белой зарплатой», можно попытать счастья в другом банке. У каждого учреждения свои методы оценки заемщика, поэтому в другом месте кредит могут одобрить!

Источник

Банк отказал в ипотеке – почему?

Законодательство дает банку право отказать в выдаче кредита без объяснения причины. Заемщик может даже не догадываться об обстоятельствах, которые склонили банк к такому решению. А получить вразумительный ответ от банка не всегда возможно. Постараемся разобраться, почему банки отказывают в ипотеке, какими могут быть причины отказа, как получить ответ от банка и что делать, чтобы ситуация не повторилась.

Итак, вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали квартиру, обратились в банк за ипотекой и … получили отказ. При этом видимых причин для отказа не было. Неприятная ситуация, правда? Но вы в ней не одиноки.

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ) за 2020 год, доля одобренных ипотечных заявок в целом по банковской системе составляет 62 процента. Банки, входящие в ТОП-30 по размеру ипотечного портфеля, отказывают в ипотеке и того чаще — в 41% случаев, то есть одобряется менее 60% заявок.

Эксперты отмечают, что наибольший процент отказов приходится на жилье класса эконом и комфорт, наименьший — в бизнес-классе. Объясняется это разными портретами заемщика этих групп:

• для первой (эконом и комфорт) характерна закредитованность и недостаточно высокие доходы;
• для второй (бизнес и элит) — меньшая закредитованность, более высокий уровень доходов, наличие накоплений на уплату внушительного первоначального взноса за счет собственных средств.

Процент отказов при покупке жилья у крупных, хорошо известных застройщиков также ниже. Большинство из них имеют соглашения о сотрудничестве с банками, участвуют в финансировании программ субсидирования ипотечных ставок, поэтому отношение банков к их клиентам зачастую более лояльное, чем к остальным.

Основные причины отказа банков в ипотеке

Мы не будем в этой статье останавливаться на очевидных факторах отказов в ипотеке, как то:

• отсутствие постоянного места работы;
• невозможность подтвердить свой доход;
• наличие просрочек по ранее полученным кредитам (т.е. плохая кредитная история).

Вам также может быть интересно:

Даже если вам кажется, что у вас безупречная финансовая репутация, хорошо оплачиваемая постоянная работа, банк при проверке вашей заявки может найти такие факты, о которых сами вы давно подзабыли.

Какие это причины?

• У вас годами тянутся просрочки по коммунальным платежам, алиментам, штрафам, исполнительным документам и т.п. на суммы, которые вам кажутся смешными, поэтому вы про них давно забыли — 20, 30, 50 рублей. Для банка же такая забывчивость может стать сигналом, что вы человек не слишком пунктуальный и обязательный. Поэтому совет — перед тем, как подать заявку на ипотеку, вдумчиво проведите ревизию всех своих долгов и погасите любые, даже мелкие суммы просрочки.
• Высокая долговая нагрузка. Вам кажется, что при вашей зарплате выплачивать автокредит, рассрочку за мобильный телефон и иметь непогашенный овердрафт по карте — совсем некритично. Но у банка на этот счет может быть совсем другое мнение. Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, закройте мелкие кредиты, займы, рассрочки — чем меньше действующих обязательств у вас будет, тем лучше.
• Подача ложных сведений о себе или объекте недвижимости, что банк выявил в ходе своей проверки. Особенно тщательно служба безопасности банка проверяет заявленное место работы и жительства. Например, вы указали фактическое местожительство по постоянной регистрации, а сами проживаете в другом месте. Выявив подобное расхождение, банк почти наверняка откажет в кредите. Ну и совсем «детские» ошибки — указание в анкете старого номера телефона, описки в датах, номерах документов и т.д.
• У банка есть претензии к объекту недвижимости. Например, квартира является «проблемной» с точки зрения юридической чистоты права собственности, находится в плохом состоянии и имеет низкие потребительские характеристики, затрудняющие ее реализацию как предмета залога в случае невозврата кредита. Банк не прокредитует жилье в очень старом, изношенном жилфонде, в домах, требующих капитального ремонта и т.п. В таких случаях банк может посоветовать подыскать новое жилье под ипотеку.
• В сегменте жилья премиум-класса частой причиной отказа в ипотеке является сомнение в законности и прозрачности получаемых заявителем доходов. Это могут быть сомнения как по источнику дохода, так и по его размеру — например, если заявленный доход резко контрастирует с бюджетом ипотечной сделки.
• Отсутствие кредитной истории. Вам кажется, что отсутствие каких-либо задолженностей по кредитам и вообще отсутствие опыта в получении кредитов характеризует вас исключительно с положительной стороны. Но это далеко не так. Полное отсутствие кредитной истории для банка скорее минус, чем плюс, ведь вы дня него являетесь «темной лошадкой» с непонятно какой финансовой дисциплиной. Поэтому совет — если вы собрались брать такой крупный кредит как ипотеку, заранее возьмите 1-2 кредита помельче, например — на потребительские нужды. Вы можете погасить эти кредиты досрочно, но положительная кредитная история к моменту обращения в банк за ипотекой у вас уже будет сформирована.

Какие обстоятельства не являются определяющими, но могут повлиять на решение банка отказать в ипотеке?

Опросы действующих и бывших работников кредитных подразделений банков позволяют составить своеобразный «рейтинг» причин, по которым банки могут отказать в ипотечном кредите. Помимо озвученных выше, к таковым относятся:

• Неопрятный внешний вид, неуверенность в речи, нервозность. Отсюда вывод — перед походом в банк приведите себя в должный вид, ведите себя спокойно, уверенно и с достоинством, но без излишней самоуверенности. Будьте в меру доброжелательны и открыты.
• Сомнительное место работы. Например, вы предоставили безупречную справку о зарплате от постоянного работодателя, но в ходе проверки банк узнает, что ваша компания погрязла в долгах и судебных исках, а еще к ней есть претензии у налоговых органов. К сожалению, в таких случаях вам вряд ли что-то поможет, кроме смены места работы.
• Профессия повышенного риска или проблемы со здоровьем. Банки относят к рисковым такие профессии как: промышленный альпинист, водолаз, пилот, монтажник-высотник и аналогичные им. Но работники данных профессий зачастую имеют высокий доход, поэтому как выход из ситуации банк предлагает оформить в качестве дополнительного обеспечения по ипотечному кредиту страхование жизни. Из-за нестабильности доходов банки неохотно кредитуют предпринимателей и самозанятых. Что касается здоровья, то ввиду того, что данная информация является врачебной тайной, у банка не так много шансов узнать о каких-то проблемах со здоровьем у заявителя. Выдать может внешний вид или же неосторожное упоминание о проблеме в беседе с сотрудником банка.
• Наличие судимости. Банки с опасением относятся к заявителям, имеющим проблемы с законом. Чем дольше времени прошло — тем выше шансы на одобрение ипотеки. Повысят их также наличие стабильного, постоянного места работы и высокий уровень дохода.
• Нестабильная жизненная ситуация. К таким обстоятельствам банк может отнести все, что угодно — наличие большого количества иждивенцев в семье (малолетних детей, инвалидов, престарелых), нахождение в декрете для женщин и призывной возраст для мужчин и пр.

Как сократить риск отказа в ипотечном кредите

Выяснить точно почему банк отказал в ипотеке удается крайне редко. Но чтобы повысить свои шансы на одобрение ипотеки, рекомендуем выполнить ряд несложных действий:

1. Проверить свою кредитную историю. Для этого достаточно зарегистрироваться в личном кабинете на сайте Национального бюро кредитных историй. Обратите внимание — получить кредитную историю онлайн через личный кабинет можно только при наличии подтвержденной учетной записи на портале Госуслуг. В остальных случаях вам необходимо будет обращаться в НБКУ с письменным заявлением с заверенной нотариально подписью, отправлять запрос по электронной почте, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью или же обращаться к партнерам НБКИ в вашем регионе лично (последняя услуга является платной). Проанализируйте — нет ли у вас просрочки, неуплаченных пеней даже в незначительных суммах.
2. Проверьте другие задолженности, не связанные с кредитами. Это могут быть: коммунальные платежи, задолженности по исполнительным документам, налоговые платежи, алименты, административные штрафы и т.п. Погасите все просрочки и начисленные штрафные санкции. Помните -даже неоплаченный копеечный штраф за превышение скорости или выгул собаки без намордника может стать причиной отказа в ипотеке.
3. Закройте мелкие кредиты, займы, рассрочки. Это снизит вашу текущую финансовую нагрузку. Кроме того, вы произведете впечатление более ответственного заемщика, успешно распределяющего свою финансовую нагрузку.
4. Проверьте действительность предъявляемых в банк документов — паспорта, справок о доходах, различных выписок и т.п. Не просрочены ли они, не имеют ли каких-то расхождений или неточностей.
5. Внимательно заполняйте документы, подаваемые на ипотеку. Проверьте правильность указания всех заявленных данных (ФИО, паспорт, место жительства и место работы, трудовой стаж, наличие кредитов в других банках, размер кредитной задолженности, размер доходов и пр.
6. Тщательно выбирайте недвижимость, которую хотите приобрести в ипотеку. Чем новее и качественнее будет жилье, тем больше у вас шансов на одобрение ипотечного кредита.
7. Собираясь на беседу в банк, приведите в порядок свой внешний вид. Держитесь спокойно, уверенно, в меру открыто и доброжелательно. Лучше всего предварительно в уме проговорить ответы на возможные вопросы от сотрудника банка.
8. Попросите вам помочь, если вы не уверены в положительном решении банка. Это могут быть финансовые консультанты или ипотечные брокеры, специализирующиеся проблемной ипотеке. Помните — лучше предотвратить отказ, чем потом биться в закрывшиеся двери. Дело в том, что все сведения об обращениях в банки за кредитом, равно как и об отказах в этих кредитах, попадают в кредитную историю и фиксируются в ее информационной части.Следующий банк, видя большое количество отказов, также может засомневаться в вас как в надежном и платежеспособном заемщике. Поэтому результатом рассмотрения вашей заявки на ипотеку будет отказ.

Источник