Какие могут быть причины расприватизации
Содержание статьи
Можно ли расприватизировать квартиру, и как это сделать?
Последнее обновление: 19.10.2020
О плюсах приватизации жилья знают все. Это, прежде всего, неограниченные возможности по продаже и обмену своей жилплощади на другую, а также возможность передачи своего жилья в дар или по наследству.
Однако, о минусах приватизации мало кто задумывается. Поэтому для некоторых владельцев дополнительные платежи за собственное жилье (плата за капремонт, налог на имущество и т.п.) становятся весьма обременительными, и возникает навязчивое желание вернуть все как было. То есть — расприватизировать (деприватизировать) квартиру, передав ее обратно в муниципальную или государственную собственность. И снова стать счастливым нанимателем жилья.
Можно ли приватизированную квартиру расприватизировать? Можно. А как это сделать? Сейчас объясним. Тут есть некоторые ограничения.
Расприватизация или деприватизация?
Есть ли разница между терминами «расприватизация» и «деприватизация» квартиры? С бытовой точки зрения — нет (хотя лингвисты могут с нами поспорить). И то и другое означает отмену проведенной приватизации и возврат жилья в собственность города или государства.
Но некоторые особо щепетильные юристы считают, что расприватизацией следует называть признание договора приватизации недействительным (согласно статьям 168-172 и 175-179 ГК РФ). А деприватизацией следует считать добровольное (по инициативе владельца) расторжение договора передачи квартиры в собственность (согласно статьям 450-453 ГК РФ).
Расприватизация квартиры в виде признания договора передачи недействительным может происходить только через суд. Причинами могут служить нарушения в оформлении самого договора или нарушенные права тех жильцов, которые должны были участвовать в приватизации, но почему-то не участвовали. Тогда по иску этих жильцов или по иску самого собственника суд может признать договор передачи жилья в собственность недействительным, и вернуть квартиру на баланс города.
Расприватизация квартиры через суд может происходить и в случае, когда муниципальные власти отказываются от добровольного возврата жилплощади на баланс города.
Если же город не возражает против принятия жилья обратно в муниципальный фонд, то расприватизация (деприватизация) квартиры происходит в обычном порядке, без суда. Такая процедура предусматривает не расторжение действующего договора передачи жилья в собственность, а заключение нового отдельного договора деприватизации. Точнее — договора передачи жилья в собственность города.
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры — ЗДЕСЬ.
Как расприватизировать квартиру — порядок действий
Рассмотрим процесс расприватизации (деприватизации) квартиры на примере Москвы. В других городах порядок действий будет схожим, отличия могут быть только в названии ведомств, принимающих возвращенную жилплощадь на свой баланс и в форме подачи заявлений на деприватизацию.
Условия для расприватизации жилья
Расприватизировать можно только приватизированную квартиру. Вернуть городу собственность на купленную, унаследованную или полученную в дар квартиру — нельзя. И даже если только у доли квартиры сменился собственник (например, дочь унаследовала от матери половину квартиры), то отменить приватизацию тоже не получится.
Для того, чтобы город принял обратно приватизированную квартиру у ее собственников, должны выполняться следующие обязательные условия:
- это должно быть единственное жилье для всех проживающих в ней людей;
- после приватизации в квартиру не были вселены другие люди, и состав собственников тоже не менялся;
- на квартиру не должны быть наложены какие-нибудь взыскания, обременения, аресты, права на нее не должны оспариваться;
- в квартире после приватизации не проводилась перепланировка;
- все собственники квартиры согласны на возврат этой собственности городу;
Вернуть жилье в государственную или муниципальную собственность могут только те собственники, которые изначально приватизировали квартиру на себя. Если в составе семьи есть несовершеннолетние дети, то для деприватизации понадобится разрешение Органов опеки и попечительства.
Расприватизировать квартиру без согласия всех ее собственников не получится.
Документы для расприватизации квартиры
Чтобы расприватизировать квартиру (отменить приватизацию по своей инициативе), собственникам нужно подготовить следующие документы:
- Заявление на деприватизацию жилья (см. бланк заявления — здесь);
- Копии паспортов всех собственников (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
- Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- Справку о составе проживающих (прописанных) в квартире жильцах — Выписку из Домовой книги или Единый жилищный документ (ЕЖД);
- Разрешение Органов опеки и попечительства на деприватизацию квартиры, если среди ее собственников есть несовершеннолетние дети.
Сам процесс оформления расприватизации квартиры по инициативе собственников — бесплатный.
Куда подавать документы на расприватизацию
В Москве вопросами расприватизации (деприватизации) жилых помещений занимается Департамент городского имущества (ДГИ — см. здесь). Документы можно подать прямо туда, в службу «одного окна». Но удобнее передать весь пакет документов в любой МФЦ «Мои документы», независимо от района проживания. Сотрудники МФЦ сами передают бумаги в ДГИ и забирают их оттуда обратно.
При подаче документов должны присутствовать все собственники квартиры старше 14 лет (с паспортами), либо их представители по доверенности. Все они подписывают заявление на деприватизацию своей квартиры. За детей младше 14 лет действуют их родители.
После принятия документов, собственникам выдается выписка из журнала регистрации обращений с датой принятия заявления.
Далее документы переправляются в ДГИ, и там на их основе готовится договор деприватизации квартиры (договор передачи жилого помещения в собственность города Москвы). Это может занять срок до 2-х месяцев. Затем этот договор передается обратно в МФЦ, где его уже подписывают все собственники квартиры.
Регистрация договора деприватизации
После подписания договора деприватизации квартиры, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого его снова отдают сотрудникам МФЦ, а те уже сами отправляют его на регистрацию и получают потом обратно. Зарегистрированный экземпляр договора выдают на руки бывшим собственникам.
После этого расприватизация считается завершенной, квартира становится частью жилого фонда города. А ее бывшим собственникам, зарегистрированным (прописанным) в ней на постоянной основе, она передается по бессрочному договору социального найма.
Этот договор с жильцами заключает тот же Департамент городского имущества (ДГИ) не позднее 2-х недель с момента регистрации договора деприватизации и перехода квартиры в собственность города Москвы.
В дальнейшем, в случае смерти нанимателя, договор найма перезаключается с кем-нибудь из проживавших с ним членов семьи. И если новый наниматель не участвовал ранее в приватизации (или участвовал, будучи ребенком), то он потом снова сможет приватизировать эту квартиру на себя. Остальные теряют такую возможность (хотя есть исключения, подробнее об этом — в конце статьи).
Деприватизация жилья — что говорит закон?
Закон говорит, что любой собственник жилья, получивший свои права на квартиру в результате приватизации, может ее расприватизировать обратно по своему желанию и на бесплатной основе. А городские власти обязаны принять в собственность эти квадратные метры, а с бывшими собственниками заключить договор социального найма. Об этом прямо сказано в статье 20 закона N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004.
Условия деприватизации жилья уже не раз пытались изменить, и даже вносили в госдуму отдельный законопроект (см. здесь), по которому предлагалось ограничить право на расприватизацию. В частности, предлагалось предоставлять право на деприватизацию жилья только малоимущим гражданам, которых официально признали таковыми.
Но закон этот так и подвис в воздухе, поэтому на сегодняшний день любой гражданин вне зависимости от даты приватизации жилья имеет право на его деприватизацию, согласно указанной выше статье.
Причины расприватизации квартир
Расприватизировать свою квартиру собственники решаются по разным причинам, и не всегда экономический фактор играет здесь основную роль. Квартира в собственности может оказаться серьезным бременем или препятствием для реализации своих планов. А дорогостоящая собственность одиноких пенсионеров может стать приманкой для квартирных мошенников.
На расприватизацию жилья, например, могут пойти из-за того, что:
- сумма расходов на содержание собственного жилья стала слишком велика (собственник обязан содержать не только свою квартиру, но и общедомовое имущество, оплачивать техобслуживание площадей общего пользования, платить взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома);
- увеличился налог на имущество (налог на приватизированное жилье теперь исчисляется с его кадастровой стоимости);
- появилась возможность бесплатно улучшить свои жилищные условия по городской или государственной социальной программе предоставления жилья (в том числе переселения из ветхого жилья);
- возникли непредвиденные семейные обстоятельства (например, нужно, чтобы квартира не оказалась в общей собственности супругов);
- решили таким образом защититься от криминальных посягательств на приватизированное жилье (так поступают некоторые одинокие пожилые люди, которых назойливо обрабатывают мошенники; а расприватизированная квартира уже не представляет для них интереса).
Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?
Последствия расприватизации жилья
После расприватизации своей квартиры, за бывшими владельцами сохраняется право пользования жилым помещением. Все прописанные там на момент деприватизации жильцы продолжают там проживать, но их права и обязанности существенно меняются.
Основанием для проживания в квартире теперь будет служить не право собственности, а социальный наем по условиям договора с городом. Жильцы вместо статуса «собственники» получают статус «наниматели». Обязанности по уплате налога на имущество, содержанию общедомовых площадей, взносов на капремонт — с них снимается. Остаются только квартплата и коммунальные платежи.
Но наниматели социального жилья теперь не смогут ни продать свою квартиру, ни сдать ее в аренду, ни передать по наследству, ни подарить. Не смогут получить кредит под квартиру, не смогут сделать в ней перепланировку. А за длительное отсутствие (непроживание) нанимателя или за систематическое нарушение правил проживания, их могут и выселить из квартиры.
И вдобавок, после добровольной расприватизации квартиры, гражданин утрачивает право на повторную приватизацию жилья. Правда, здесь есть некоторые исключения (см. о них по приведенной ссылке).
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры — на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник
Ипотековед
Расприватизация и деприватизация во многих ситуациях может стать единственным выходом для одиноких людей или граждан с небольшим достатком. Сегодня мы узнает, что это такое расприватизация квартиры и как правильно расприватизировать квартиру в 2021 году.
Что такое расприватизация
Квартира огосударствляется путем обратного перехода от частной собственности в государственную. Российским законодательством прописаны требования к огосударствлению недвижимости и некоторые условия, без которых процесс невозможно осуществить.
Что такое расприватизация, можно понять, реализуя право переоформления жилья в муниципальную собственность. По сути, такое действие является отказом владельца от принадлежащей ему по закону квартиры и возвратом недвижимости в муниципальный жилой фонд.
Деприватизация доступна любому гражданину, владеющего жилой площадью.
Расприватизация и деприватизация включают в себя общую основу и в целом процессы их и значение схожи.
Признаются законными действия по расприватизации при соблюдении закона от 4 июля 1991 года №1541-1. Дополнительно регулируется порядок действий законом на федеральном уровне №189 от 29 декабря 2004 года.
Разгосударствлению подлежит как квартира в целом, так и совокупность ее долей.
Зачем она нужна
Иногда расприватизация квартиры необходима, если человек решил отказаться от своей части жилья, в процессе приватизации которого он участвовал.
Основная причина расприватизации — экономия собственных средств, если есть признаки бедности, признанные официально.
Достаточно решающими основаниями для возврата в государственную собственность считаются:
- нежелание возлагать на себя расходы в виде квартплаты, денежного обременения на капитальный ремонт, налог;
- объявление и доказанные факты, официально установленные, о непригодности жилья для проживания;
- добровольное желание передать помещение в муниципальную собственность, основываясь на нормы закона 9.1 «О приватизации жилищного фонда».
Суд назначит расприватизацию, а жильцы смогут заново обратиться к властям на безвозмездную выдачу другой жилой площади. Кроме того, оплату по содержанию квартиры возлагает на себя государство.
Чем отличается от деприватизации
Нормативы деприватизации были разработаны и введены в законодательную базу несколько позже, чем подобная ей расприватизация.
Деприватизация во многом схожа по смыслу с расприватизацией, однако имеются и существенные различия.
Отличительные детали деприватизации выражаются в:
- возможности дальнейшего проживания в деприватизированном жилье;
- более кратком сроке оформления;
- упрощенном порядке и условиях.
Обязанность муниципальных властей заключается в рассмотрении заявления на принятие квартиры, руководствуясь положениями Жилищного Кодекса, а именно 20 статьи ФЗ № 189.
Условием для дальнейшего проживания на территории деприватизированной квартиры является подписание между физическим лицом, организацией и уполномоченными представителями государственной власти договора социального найма на это помещение. Таким образом, деприватизация квартиры не является препятствием для дальнейшего проживания в ней на законных основаниях, но уже по договору социального найма, подписанного с администрацией города или населенного пункта, к которому недвижимость относится.
Деприватизировать часть жилья нельзя, так как возвратить долю квартиры в распоряжение государства не возможно.
Основное различие деприватизации и расприватизации жилья состоит в том, что в первом случае такая операция с недвижимостью происходит добровольно, а во втором — принудительно.
Условия расприватизации
Реализуется возврат помещения на баланс государственного жилого фонда единственным образом — через обращение в суд. Посредством судебного решения аннулируется факт владения квартирой физическим лицом.
Так, чтобы расприватизировать квартиру, нужно понимать, какие документы станут основополагающими для принятия судом положительного по исковому заявлению решения.
Важно подобрать доказательства нарушения хода приватизации такие, которые суд сочтет достаточными для ее аннулирования.
Доказательная база формируется на информации, прописанной в нормативно-правовых актах, сформированных в Гражданском Кодексе РФ.
Полный отказ в расприватизации аргументируется законодательством как не соблюдение установленных в нем требований.
Примеры причин для отказа в расприватизации:
- взаимосвязанная с жильем задолженность, например, по платежам за услуги коммунальных компаний, наличие кредита на него;
- жилье не является единственным и постоянным для владельцев с момента его приватизации;
- отсутствует согласие в письменном заявительном виде всех участников процесса, являющими зарегистрированными на рассматриваемой жилплощади членами семьи;
- выявление фактов несогласованной перепланировки помещения;
- наличие регистрации посторонних лиц.
Регулируются процессы путем прописанных в Гражданском Кодексе нормативов, относящихся к признанию недействительности осуществленных операций.
Если жилье приватизировалось несколькими зарегистрированными в нем гражданами, то обратный процесс считается законным только если каждый гражданин отказался от своей доли письменно.
Плюсы и минусы расприватизации
Манипуляции с квартирой в правовом поле несут в себе как положительные моменты, так и негативные стороны.
Рассмотри в таблице, в каких случаях расприватизация квартиры станет необходимостью.
Плюсы и минусы расприватизации
| плюсы | минусы |
| частичное сокращение от затрат по ежемесячным коммунальным платежам при признании гражданина малоимущим | утеря возможности приватизировать данное жилье заново |
| освобождение от зачисления взносов на капитальный ремонт | ограниченный перечень сделок с недвижимостью, ограничение по распоряжению ей с правовой точки зрения |
| постановка в очередь на предоставление жилья государством с большей площадью квартиры военнослужащим | нельзя указать площадь в качестве залога при оформлении банковских продуктов, например, кредита, в том числе ипотечного |
| защита от мошеннических действий для престарелых людей, являющимися одинокими | невозможность подарить недвижимость, продать, переоформить |
| сокращение суммы налоговых обязательных отчислений | сдать в наем помещение третьим лицам или квартирантам |
Перед тем, как приступить к реализации планов, нужно понимать нюансы процедуры во избежание образования ошибок, которые в некоторых случаях не исправимы.
Закон о расприватизации окончательно Госдумой не утвержден, а потому, человек может оказаться в крайне незащищенной с правовой точки зрения ситуации. Консультация специалиста, представителя юридической компании поможет разобрать подробные предпосылки плюсов и минусов.
Например, если гражданин задумает сдавать жилую площадь семье, тем самым используя методы незаконного обогащения, такие действия будут рассмотрены как нарушение. Карается оно административным судебным производством, по итогам которого нарушитель подвергается жестким административным штрафам, а договоренности соцнайма аннулируются.
Куда обращаться
Расприватизацией квартиры занимается отдел Департамента Жилищной политики в администрации населенного пункта.
Когда пакет бумаг собран — следующим шагом станет обращение в местный муниципалитет или в суд, в зависимости от способа передачи жилья местным властям.
Примет заявление суд, курирующий район или населенный пункт по месту расположения спорной недвижимости.
Какие документы понадобятся
Важно определить со списком документов, и знать, какие нужны для начала процесса.
Необходимый пакет документов для начала расприватизации конкретной квартиры:
- заявление;
- оригинальные версии паспортов и их ксерокопии, принадлежащие гражданам, принимавших участие в процессе приватизации помещения;
- свидетельство рождения несовершеннолетнего ребенка, включенного в круг лиц, принимавших участие в приватизационных мероприятиях;
- согласие в письменном виде опекуна или органов опеки на отчуждение доли ребенка, если ему не исполнилось 18 лет;
- бумаги, свидетельствующие о праве владения имуществом;
- документ о реализованной приватизации, регистрационное свидетельство;
- выписки, в которых отсутствуют задолженности за квартплату, иные долги;
- оригинал и скопированный вариант квитанции об уплате суммы для реализации регистрации;
- технический план рассматриваемого помещения, а также отметка о поэтажном плане здания с выделенной к расприватизации жилплощади, паспорт кадастра;
- исковое сообщение в суд с обоснованием причины, послужившей основанием для принятого решения по расприватизации.
Перечень документов может дополниться в разных регионах в зависимости от установленных местными властями требований.
Дополнительными могут быть документы:
- наименование и реквизиты в виде ксерокопии банковского счета;
- доказательство о уплате установленной налоговой ставки в виде справки;
- данные из домовой книги в письменном виде на отдельном бланке.
Гражданином должен иметь при себе документы как в оригинальном виде, так и в виде ксерокопий.
Стоимость
Деприватизация квартиры предусмотрена на бесплатной основе.
Право гражданина на бесплатную приватизацию может считаться не реализованным, если судом будут установлены нарушения и утверждено ее аннулирование.
Сроки
Расприватизация жилья при регулярном выполнении действий по ее осуществлению всех установленных условий длится не более 6 месяцев.
В этот срок входит, например, тридцатидневная регистрация вновь созданного договора соцнайма в Росреестре.
Сроки рассмотрения документов от лица при добровольной передаче помещения напрямую в администрацию не превышают 2-х месяцев.
Порядок расприватизации по шагам
Понадобится пять этапов, чтобы завершить огосударствление жилого помещения.
Шаги возврата квартиры в государственную собственность включают:
- сбор и формирование пакета бумаг собственником;
- сообщение о своем намерении в суд в виде заявления и приложения к нему собранного пакета документов;
- оформление отказа от права собственности происходит путем подписания сторонами-участниками соответствующего договора при наличии положительного обоснованного решения суда по этому вопросу;
- после наличия договора администрация формирует следующий договор социального найма для подписи гражданами и уполномоченным представителем администрации;
- все собственники одновременно расписываются в документе либо их законные представители при наличии доверенности, заверенной нотариально;
- после наличия заключенного договора администрация формирует договор социального найма для подписи гражданином;
- договор соцнайма, формируемый между бывшим владельцем и муниципалитетом, подлежит обязательной государственной регистрации.
Если условия выполняются неправильно, или поочередность их нарушена — то она закончена не будет.
Особенности расприватизации
Каждый отдельный случай требует знаний на юридическом уровне.
Доли
При согласии всех владельцев долей определенной квартиры, расприватизировать квартиру допускается на стандартных и общих основаниях, не нарушающих права остальных. В обратном случае ответ на вопрос о том, можно ли расприватизировать только долю в квартире будет отрицательным.
Потребуется собрать установленные регламентом документы. Этого будет достаточно для начала процесса.
С несовершеннолетними
Права несовершеннолетнего ребенка подлежат обязательному учету и любые манипуляции должны осуществляться только с одобрения органов опеки. Государством охраняется на официальном уровне будущее ребенка и его интересы, поэтому органы опеки примут положительное решение только если, действия не ущемляют его права и являются в целом целесообразными, а также достаточно аргументированы.
Чтобы понять, можно ли реализовать действия по расприватизации квартиры, если ребенок является собственником — надо знать, при каких условиях сделка может быть признана сомнительной и расценена как нарушение его прав.
Например, если дети родились после приватизации — то в расприватизации может быть оказано.
При отказе одного из собственников
Главным условием реализации операций по расприватизации жилья является согласие не нее всех зарегистрированных членов семьи.
Отказ одного из собственников не рассматривается как ущемление прав остальных собственников. Расприватизация возможна только в том случае, если происходит признание этого собственника малоимущим посредством суда.
Через суд
В полномочия суда входит реализация принудительной расприватизации квартиры по приложенным к иску аргументам заявителя.
Судебное разбирательство строится на наличии следующих доказательств:
- нереальные или фальшивые признаки сделки;
- лицо на момент проведения сделки оказалось недееспособным;
- одна из сторон подверглась обману, намеренно была введена в заблуждение другой стороной, подверглась угрозам, была обманута
Аннулируется приватизация, и жилье становится вновь государственным.
Добровольно
Желание передать жилье государству имеется возможность, если оно является единственным местом долговременного проживания.
Таким образом, главным и основным условием является признание факта о наличии рассматриваемого жилья как единственного у гражданина.
Достаточно сообщить о намерении деприватизировать квартиру в местную администрацию письменно с помощью заявления, чтобы ее начать. В качестве приложения нужно предоставить пакет собранных документов на рассмотрение.
После чего, заключить в добровольной форме с местной администрацией по передаче жилья.
Возможна ли повторная приватизация квартиры после расприватизации
После выполнения работ по расприватизации ранее приватизированного жилья не допустимо по законодательству. В исключительных случаях для возврата права собственности потребуется руководствоваться ГК РФ, рассматривая статьи с №176 по №179, а также начиная с №168 и заканчивая анализом информации в №171 статьях.
Повторно приватизировать после расприватизации квартиру однократно допускается такому гражданину, который не достиг возраста в 18 лет на момент предыдущего участия в сделке.
При выборе огосударствления жилого помещения путем деприватизации повторная ее приватизация не возможна.
Заключение
Мошенники могут реализовать перепродажу помещения третьим лицам посредством судебной расприватизации. Так, если продавец соберет доказательства о недействительности сделки по проведению приватизации, то она судом будет признана незаконной, а договор с покупателем, составленный для купли-продажи расторгнут. Бывший владелец сможет арендовать квартиру у государства по условиям соцнайма, в то время как покупатель в большинстве случаев не сможет вернуть себе уплаченную сумму.
Если вам требуется помощь с реприватизацией квартиры или вы сомневаетесь в её возможности, то просим вас оставить координаты нашему онлайн-консультанту в специальной форме для бесплатной консультации с юристом.
Также вам будет интересно узнать, что такое доля в квартире и как её правильно продать.
Ждем ваши вопросы и комментарии.
Просим оценить пост и поставить лайк.
Источник