Какая может быть причина смены собственника
Содержание статьи
Особенности смены собственника организации, предусмотренные ст. 75 ТК РФ
Желание нового собственника компании избавиться от руководителей, поставленных прежним владельцем, вполне естественно. Законодатель предусмотрел подобную норму в ТК РФ. Но установил последовательность действий, а также ограничил круг лиц, к которым такая норма может применяться. Ознакомимся, как происходит смена собственника организации согласно ст. 75 ТК РФ.
Что понимать под сменой собственника имущества организации
Понятие «смена собственника» сегодня отсутствует в законодательстве. Вместе с этим в ст. 213 ГК РФ присутствует определение, согласно которому собственником имущества хозяйственного общества выступает это общество. Такая позиция, одновременно с постановлением Верховного суда РФ от 17.03.2004 № 2 полностью снимает ошибочное мнение, согласно которого переход уставного капитала или права владения акциями следует считать сменой собственника.
Сегодня законодатель выделяет такие категории действий, подпадающие под понятие «смена собственника», и позволяющие воспользоваться нормами ст. 75 ТК РФ. Тут стоит выделить:
- Переход имущества из государственной в частную собственность. Наступает в момент приватизации, продажи имущественных комплексов. Должно распространяться полностью на весь объект, которым владеет компания.
- В случае обратного перехода частного имущества в собственность государства. Возникает в случае национализации, либо обратного выкупа имущества правительством (местным муниципалитетом).
- Изменение уровня государственного имущества. Объект в конечном итоге остается государственным. Только меняется уровень. Например, с федерального становится муниципальным, либо переводится в обратном направлении.
Таким образом, под сменой владельца следует понимать полный переход всего имущества с владения одного субъекта к другому и в обратном направлении. Распространяется на процедуры выделения, разделения, реорганизации, когда имущество поглощается другим хозяйствующим субъектом, либо выделяется из него.
Помните, если в компании меняются акционеры, это не стоит расценивать как смену юридического лица. Ведь имущество компании остается в прежних субъектов пользования. Тут нормы ст. 75 ТК РФ применять недопустимо.
Процедура смены собственника
По действующему законодательству перерегистрация юрлица подразумевает полный переход всех имущественных прав на объект реализации от одного собственника к другому. Могут быть группы владельцев (несколько человек или компаний).
Тут важно выделить нюанс, что всем имуществом общества управляет само общество. В учредителей присутствуют только определенные законом обязательства относительно этого субъекта хозяйствования.
Именно в этой части следует придерживаться определенных особенностей в процессе реальной смены статуса компании. В будущем они могут вступить доказательной базой, что сменился именно собственник, а не учредитель.
Последовательность действий при изменении статуса предприятия будет такой:
- Принятие решения о продаже, передаче, реорганизации, слиянию компании. В зависимости от первичного владельца это может быть закон, распорядительный документ, предварительная договоренность с покупателем (обычно в виде договора).
- Подготовка документов для смены владельца. Сюда в обязательном порядке входят инвентаризационный акт всего имущества, подготовка бухгалтерского баланса, заключение независимого эксперта, осуществляющего оценку объекта, полный перечень обязательств компании (кредиторы, обязательства). На основании этих документов готовится договор купли-продажи (распорядительный акт).
- Собрав всю информацию об имуществе и обязательствах готовится финальный документ (договор). Подтверждением его выполнения является подписание передаточного акта бывшим и новым владельцем. После этого следует провести процедуру государственной регистрации нового собственника. Только после ее завершения новый владелец считается таким, что вступил в свои законные права.
Нужно учитывать, что в период подготовки к переходу собственности в другие руки могут вводиться ограничения по распоряжению имуществом.
Помните, полную ответственность за компанию и ее обязательства новый владелец начнёт нести только после внесение соответствующих данных в специальный государственный реестр. Она осуществляется одним документом на весь объект. Даже если касается комплекса зданий, сооружений, земельных участков, движимого имущества.
Как меняются трудовые отношения при смене собственника
Закон предоставил новому владельцу полномочия заменить руководящий состав приобретенной им компании. В перечень вошли руководитель, его заместители и главный бухгалтер. На других лиц эта норма не распространяется. Важно отметить, что замену верхушки компании можно провести в период трех месяцев со дня государственной перерегистрации общества. Дальше норма перестает действовать.
В связи с этим следует выделить несколько нюансов прекращение трудовых договоров с руководящим составом:
- письменно проинформировать руководителей, с которыми планируется прекратить трудовые отношения, но не позднее трех месяцев после завершения процедуры госрегистрации;
- убедиться, что уведомление получено под роспись. Если сотрудник отказывается его подписывать следует составить акт об этом;
- подготовить и подписать приказ об увольнении руководителя. С этим документом сотрудника следует ознакомить не позднее трех дней после регистрации;
- заполняется трудовая книжка, осуществляется полный расчёт, рассчитываются и выплачиваются предусмотренные законом компенсации (не менее трех среднемесячных зарплат).
Касательно других работников, то здесь процедура изменения штата или численности может «стартовать» только после окончания государственной регистрации компании на нового собственника. Кого-либо увольнять по ст. 75 ТК РФ, кроме руководителей, новый собственник не имеет полномочий.
Если же сокращение не планируется, в трудовых книжках могут просто проставить штампы о смене названия организации.
Помните, норма ст. 75 ТК РФ действуют исключительно к первому лицу, его заместителям и главному бухгалтеру. И то, не позднее трех месяцев со дня получения права распоряжаться имуществом.
Основные кадровые отличия между сменой собственника организации и реорганизацией в этом видео:
Уведомление работников о смене собственника
Новый владелец обязан проинформировать сотрудников о смене подчиненности, владельца, порядков в компании. В некоторых случаях такая смена может сопровождаться необходимостью внесения дополнений в трудовую книжку (если компания меняет название после реорганизации, выделения, присоединения).
Уведомление тружеников должно быть персональным. Допускается в таких уведомлениях предусматривать блоки, где работник будет выражать свое отношение к дальнейшему труду на предприятии. Для этого требуется указать «согласен», либо «не согласен», поставить дату и подпись.
ТК РФ предусматривает норму прекращения дальнейшего сотрудничества с организацией по инициативе работника, если его не устраивает новый собственник. Чтобы задействовать эту норму, потребуется написать заявление на имя нового собственника, сославшись на п. 6 первой части ст. 77 ТК РФ. Тут важно учитывать, чтобы выдерживалась норма смены собственника. Приход нового акционера не следует приравнивать к смене владельца. Прекращение сотрудником трудового договора возможно по собственному желанию, или же по согласию сторон.
Помните, в каждом из перечисленных случаев прекращение дальнейшего трудового сотрудничества осуществляется по инициативе работника. Поэтому каких-либо компенсационных выплат со стороны администрации тут не полагается.
Изменения в трудовых договорах и в трудовых книжках работников
Если изменение собственника повлекло организационные, либо технико-технологические изменения условий работы сотрудников, возможны изменения в условиях трудовых договоров. Но здесь все должно осуществляться с четким соблюдением предусмотренных законодательством правил и процедур. Они включают такие действия:
- Начало изменений условий труда осуществляет исключительно после выполнения государственной регистрации компании на нового собственника.
- За 2 месяца до внедрения предполагаемых изменений новый владелец (работодатель) обязан персонально уведомить сотрудников о грядущих переменах.
- Если работник соглашается на предлагаемые условия труда, в действующих трудовой договор вносятся соответствующие коррективы (в письменной форме за подписями двух сторон).
- Отсутствие изменения должности при смене обязанностей только потребует внести в трудовую книжку запись о смене собственника предприятия.
- Отсутствие согласия означает, что работодатель обязан не сразу уволить гражданина, а предложить своему труженику другую работу, соответствующую его квалификации, профессиональным навыкам. Тут рассматриваются все допустимые вакансии (по образованию, медицинским показателям, умениям сотрудника). Только по завершению этих процедур (отсутствии согласия, подходящей должности) допускается увольнение гражданина по сокращению.
- Если же изменений в условия труда не предвидится, а компания все же сменила свое наименование, необходимо обозначить об этом в трудовой книжке. Запись должна звучать «Компания …. в соответствии с …… изменила свое название на ……». Делать такую запись полагается только после получения согласия труженика продолжать работу с новым собственником.
- Трудовые договора в таких случаях не изменяются. Просто в личное дело добавляется согласие трудиться на нового владельца. Если такая необходимость появляется в будущем — осуществляется по установленной форме.
Помните, изменения в трудовом договоре возможны после полного перехода права собственности и реальной смене (расширению) обязательств сотрудников. В других случаях необходимо просто согласие на продолжение работы.
Особенности расторжения трудового договора с руководителем и главным бухгалтером
Важно учитывать, что кроме стандартной процедуры прекращения трудового договора (контракта) с руководителем компании и главным бухгалтером, потребуется выполнить еще дополнительные действия, связанные с их высокими постами.
Дело в том, что все регистрационные и финансовые документы (образцы подписей) первых лиц хранятся в банках, налоговой, статистике, у госрегистратора.
Поэтому, с одновременно с увольнением этих должностных лиц собственник обязан назначить на их место исполняющих обязанности (если отсутствуют постоянные кандидаты) и уведомить об этом причастные государственные структуры.
В подобной процедуре стороны заинтересованы обоюдно. Новый собственник из-за риска возможных финансовых махинаций. Старый руководитель по случаю возможного перекладывания ответственности за утерю материальных ценностей, обнаруженной аудитом (ревизией) сразу после его увольнения.
Поэтому в день увольнения первые лица компании дополнительно обязаны:
- составить авансовые отчеты, сдать имеющиеся остатки денег в кассу;
- ознакомиться с актами инвентаризации (ревизии) имущества, за которое они несут материальную ответственность. Имущество передается по акту приема-передачи;
- проинформировать банковские учреждения о прекращении полномочий во избежание подделки подписей под финансовыми документами;
- передать новому руководству печать, оригиналы уставных документов, имеющиеся доверенности под расписку.
Помните, перед тем, как расстаться со старым руководящим составом, необходимо полностью принять имущество, что за ними числится, печати, оригиналы уставных документов.
Изменения условий труда работников
В случае перехода компании в другую компанию (поглощение, реорганизация, присоединение к другому лицу), либо к новому лицу, все права и обязательства прошлого собственника переходят к новому владельцу. Таким образом все обязательства, в том числе и трудовые с конкретным работником, будут продолжаться у нового собственника.
Но здесь следует выделить некоторые нюансы. В силу того, что работник может отказаться трудиться на нового работодателя и по этой причине прекратить трудовые отношения, у обновленной администрации появляются дополнительные обязательства:
- персонально проинформировать каждого работника о смене юридического лица;
- получить согласие на дальнейшее трудовое сотрудничество;
- указать, будут ли меняться у работника его обязанности.
Если при смене юридического лица никакие условия труда не меняются, просто потребуется уведомить об этом коллектив и получить от каждого персональное согласие трудиться дальше. Уволить, кроме общих условий, предусмотренных ТК РФ здесь никого не имеют права.
В случае необходимости изменить условия трудовых договоров (расширить возлагаемые на тружеников функции без смены наименования должности и условий работы), потребуется выполнить предупреждение работника за 2 месяца, согласовать с ним грядущие изменения и подписать дополнительное соглашение к трудовому договору.
Помните, любые изменения деятельности сотрудников (кроме руководящего состава), должны осуществляться в четкой процедуре, описанной для всех категорий тружеников, а именно с заблаговременным предупреждением и получением обоюдного согласия сторон.
Сокращения штата или численности работников
Практически всегда приход новой (обновленной) администрации сопровождается сокращением расходов. Первое, за что берутся — это сокращение штата. Тут следует выделить такие нюансы:
- Процедура сокращения может начаться исключительно после фиксации государством нового юридического лица (собственника).
- О сокращении каждый сотрудник информируется персонально за 2 месяца до даты сокращения.
- Работодатель должен предпринять необходимые меры трудоустройства увольняемых сотрудников. В частности, предоставить возможность трудоустроиться на имеющиеся вакансии, обеспечить обучение, переквалификацию.
- Увольнение является крайней мерой, когда сотрудника некуда трудоустроить, либо он отказывается от предлагаемых ему вакансий.
Помните, сокращение линейного персонала должно проходить по предусмотренной ТК РФ процедуре. Никаких сокращенных вариантов расторжения трудовых соглашений законодательства не предусматривает.
Про увольнение в связи со сменой собственника имущества организации рассказывает Елена А. Пономарева:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Источник
Смена собственника недвижимости: когда и как проходит?
Самое ценное в жизни человека это место, где он живет — его дом. Кроме того, недвижимость может быть отличным источником дохода.
Ведь под этим словом понимаются не только жилые помещения, но и промышленные здания и участки земли. Особенность недвижимости заключается в том, что зачастую она имеет значительную стоимость.
В каких случаях
Право собственности и переход права собственности на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в уполномоченных органах. Стать владельцем жилого или нежилого помещения можно несколькими способами и каждый из них имеет свои особенности.
Практически каждый человек хотя бы один раз в жизни становится собственником недвижимого имущества, а значит, интересовался правилами его оформления. Не менее актуальным является вопрос, а в какой момент перехода права собственности человек становится непосредственно владельцем недвижимости?
Для того чтобы обратиться для переоформления прав собственности на недвижимость необходимо наступление определенных правовых событий. Способов перехода права собственности на недвижимое имущество существует несколько:
- на основании положений договоров и соглашений (когда продают, когда дарят, когда меняют и т.д.);
- наследование;
- по решению, полученному в суде;
- погашение указанной суммы в пользу потребительского кооператива;
- реорганизация предприятий и иных видов юридических лиц.
Каждый из перечисленных случаев является основанием для смены владельца недвижимого имущества и имеет свои особенности. Каждый из них различается по времени оформления, перечню документов и размеру государственных пошлин. Какие права регистрируются в установленном законом порядке:
- собственность;
- ипотека;
- бессрочное (постоянное) пользование;
- хозяйственное ведение;
- сервитут;
- пожизненное наследование;
- оперативное управление;
- аренда.
Процедура регистрации недвижимости является единственным возможным способом утвердиться в качестве владельца недвижимости. Наличие записи в реестре может быть оспорено только в судебном порядке.
Получаем наследство
В порядке наследования владельцами недвижимости становятся либо при наличии завещания, либо в порядке очередности, установленной законодательством. И только после смерти бывшего владельца имущества.
Для оформления всех необходимых документов наследникам отводится полгода. Если данное время было упущено со стороны первых в списке на наследство, следующие по очереди получают еще три месяца.
Пропущенное время можно восстановить через суд при наличии уважительных причин на пропуск. Затем, с документами, полученными от нотариуса необходимо обратиться в регистрирующие права собственности организации. В нашей стране этим занимается Росреестр (ведется единый документ на всю страну).
Без договорных соглашений
Стать собственником недвижимого имущества, можно и не заключая никаких соглашений. Суд может признать собственником недвижимость гражданина РФ опираясь на право приобретательской давности. Это возможно по прошествии пятнадцати лет владения.
В подобных случаях истцом будет являться человек, который добросовестно пользовался жилым помещением, а ответчик — его бывший владелец. Если ответчика невозможно определить, его места займет регистратор, уполномоченный на это государством.
Еще один вариант стать собственников, не заключая договоров — это переоформление прав в результате реорганизации. В любом из вариантов, если у нескольких объектов недвижимости один хозяин, переоформлять необходимо каждый из них в индивидуальном порядке.
Например, владельцу трех квартир придется обращаться в Росреестр три раза, писать три разных заявления и к каждому прикладывать необходимый пакет документов.
Заключаем договора
Оформление договора определенных видов дает возможность стать владельцем недвижимого имущества. К ним относятся:
- дарение;
- купля/продажа;
- обмен;
- брачный контракт;
- рента;
- приватизация.
Договор может подлежать обязательному заверению сотрудниками нотариальной конторы, а может и не заверяться. Например, в случае приобретения жилья по договору ренты или при составлении брачного контракта присутствие нотариуса является одним из главных условий.
А вот в случае с приватизацией жилого помещения ни услуги нотариуса, ни квитанции о государственной пошлине гражданину РФ не потребуются.
Бесплатная приватизация будет доступна нашим соотечественникам в течение всего 2017 года (если не будут внесены изменения в нормативно — правовые акты).
Чтобы получить право на недвижимость в качестве собственности, договор может быть составлен лишь на бумаге. Устные соглашения не имеют законной силы. Переход права собственности на недвижимость происходит именно в тот момент, когда запись в единый реестр уже внесена.
До этого момента владельцем стать невозможно. Хотя в случае с паевыми взносами и ипотекой немного другая ситуация. В этом случае человек станет абсолютным владельцем квартиры только после того, как заплатит последний платеж по кредиту или внесет последний взнос в потребительский кооператив.
Договор может быть и односторонним. То есть, если при оформлении купли-продажи обязательно есть покупатель и продавец. А вот договор дарения действителен при наличии подписи только дарителя.
Чтобы переоформить недвижимость необходимо обратиться с заявлением в Росреестр (это государственная организация) или в центр многофункционального обслуживания населения. Там же можно получить и выписку, подтверждающую переход прав.
Подтверждение полученных прав
До середины июля 2016 года в соответствии с нашим законодательством права собственности на недвижимое имущество подтверждалось свидетельством. Но недостаток этого метода в том, что свидетельство отражает состояние имущества на момент выдачи документа.
В процессе нахождения квартиры или земли у владельца ситуации могут меняться. Например, квартиру можно заложить. Или на нее наложили арест судебные приставы. Так вот, все эти данные будут указаны в выписке из Росреестра. Свидетельства не теряют своей законной силы.
Но если оно будет утеряно — в восстановлении откажут. За всей информацией о праве собственности нужно идти в орган регистрации этого права и брать Выписку. Еще одной причиной отмены ранее выдававшихся свидетельств является невозможность подделки Выписки, в отличии от бланка свидетельства о собственности.
Причем есть два варианта Выписки — на подтверждение имеющихся прав и на проверку актуальной информации непосредственно перед какими либо манипуляциями с недвижимостью. Это поможет защититься как настоящим, так и будущим собственникам от мошеннических действий.
Защитить себя от действий преступников можно оставив запрет на перепродажу, обмен, в общем, на все, что можно сделать с недвижимостью без присутствия владельца в момент совершения сделки.
Приложения к заявлению
Для того чтобы стать собственником недвижимого имущества недостаточно написать одно заявление. К нему должны быть приложены требуемые для оформления бумаги по списку. Документ, подтверждающий, что заявитель действительно имеет все полномочия о перерегистрации прав:
- документы, подтверждающие покупку;
- дарственная;
- документы на обмен;
- документы от нотариуса о получении наследства;
- документы на приватизацию;
- документы, подтверждающие наличие соглашения о пожизненном обеспечении ухода (рента).
В каждой индивидуальной ситуации используется один из вышеперечисленных договоров. Кроме того, необходимо будет предоставить:
- бумаги из кадастровой службы;
- подтверждение того, что налоговый сбор в пользу государства был оплачен (пошлина) с отметкой о номере зеленой пенсионной карточки (СНИЛС);
- копия и оригинал подтверждения личных данных заявителя (практически в ста процентах случаев это паспорт);
- СНИЛС.
Оплатить в пользу государства придется:
- две тысячи за жилье;
- двадцать две тысячи, если собственник является юридическим лицом;
- триста пятьдесят рублей за переоформление (или первичное оформление) земельного участка.
После того, все необходимые бумаги будут переданы в уполномоченный для регистрации орган (а это только Росреестр, так как в мультифункциональном центре только принимают документы и выдают их, а непосредственно регистрация пройдет лишь в государственном учреждении) заявитель получит на руки расписку с указанием данных о принятии его заявления.
До середины 2016 года новые собственники получали на руки свидетельства. Теперь эта процедура по различным причинам (об этом будет сказано далее по тексту) отменена. Чтобы подтвердить свои права необходимо заказывать выписку из Росреестра.
Сколько времени займет
В различных случаях время, потраченное на оформление документов о собственности, будет отличаться. Чаще всего этот срок составляет одну декаду месяца — десять дней. В случаях оформления ипотечного кредита срок внесения записи в ЕГРП сокращается вполовину — всего пять дней.
Условие оформления права собственности на кредитную недвижимость — это обременение. Обременение представляет собой залог. То есть, жилое помещение будет находиться фактически в собственности кредитодателя до полного погашения задолженности.
Если все документы из списка будут предварительно проверены и заверены нотариусом, Росреестру потребуется всего три дня, чтобы переоформить право собственности на другого человека. Такой короткий срок объясняется тем, что часть работы по выявлению соответствия предоставленных документов предъявляемых требований уже выполнена в нотариальной конторе.
Вся информация будет занесена в единый реестр и в любое время можно получить документ, удостоверяющий права владельца — это выписка о переходе прав на объект недвижимости. За ее получение также необходимо будет платить государству.
Когда вступает в силу
Многих интересует такой вопрос, как вступление в собственность. А с какого именно момента можно считать квартиру своей собственной на законных основаниях? В разных ситуациях момент перехода имущества от одного собственника к другому или получения права владения и распоряжения недвижимостью впервые наступает после внесения записи в единый реестр недвижимости.
Но правила созданы для того, чтобы их нарушать, а значит, и в этом случае есть определенные исключения:
- в случае получения наследства — права на имущество начинают действовать с даты открытия наследства;
- в случае оформления брачного договора — права на имущество начинают действовать с даты заверения договора нотариусом;
- в случае членства в кооперативе потребителей — с момента полного погашения пайского взноса;
- в случае ипотеки — с момента оформления документов, но квартира до полного расчета является залоговым имуществом;
- в случае проведения процедуры реорганизации — с момента ее завершения.
Вообще по закону, срок оформления права собственности на недвижимость не может превышать одного месяца.
В заключение необходимо еще раз отметить, что все манипуляции, предусмотренные для получения прав на недвижимость, придуманы для сохранения своей собственности. Ведь квартиры стоят дорого, так же как и земля. Кроме того, на собственника налагается обязанность следить за сохранностью своего имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Источник
Источник